Квартиры, ТРЦ и конфликты: тенденции рынка недвижимости

Прошлый год для рынка недвижимости оказался богат на события как никогда, особенно в столице. И его основные тенденции, безусловно, получат продолжение в 2013-м. И это опять в высшей мере касается Киева.

Прежде всего, речь идет о новом жилищном строительстве. В 2012 году продажи квартир в новостройках, по сравнению с предыдущим годом, выросли более чем вдвое. И львиную долю покупок делают киевляне. На сегодняшний день в Киеве сданы или находятся на разных стадиях строительства 79 жилкомплексов. В Киевской области, включая самые ближайшие к столице окрестности – 35.

Положение дел здесь для потребителя благоприятное. Конкуренция между застройщиками растет, цены за квадратный метр падают. Кроме того, системы бонусов, скидок и льгот при покупке жилья на стадии строительства привели к тому, что к моменту сдачи в новостроях остаются свободными в основном однокомнатные квартиры, и то – в небольшом количестве. По крайней мере, на это указывает наш собственный анализ официальных сайтов строящихся ЖК и форумов, на которых общаются будущие жильцы и постоянные покупатели.

В 2012 году застройщики, стремясь привлечь клиентов, сделали акцент на небольшое сокращение жилплощади, рациональность планировки, улучшение внутренней и прилегающей инфраструктуры, устройства дворов. В результате, первичное жилье уверенно вышло в лидеры рынка. Внутренняя структура этого сегмента очень сложна как по классу жилья, так и по стоимости квадратного метра. Однако только по Киеву цены на квадратный метр в новостроях упали во всех районах, кроме Голосеевского, Дарницкого и Деснянского – от 1% на Оболони до 17% на Печерске. А двухкомнатная квартира в 67 кв. м. в новом доме в Вишневом потянет на 67 же тыс. долларов.

Особняком здесь стоит программа доступного жилья, инициированная правительством весной прошлого года. Это уже третья программа, цель которой – завершить недострои и обеспечить квартирами молодые семьи. Как заявлял в мае 2012 года Анатолий Близнюк, возглавлявший тогда Минрегион, в очереди на тот момент стояли 1 миллион 136 тысяч человек. Предполагалось, что даже если 10 процентов из них составит молодежь, которая сможет оплачивать 3% годовых, то свою жизнь смогут улучшить 113 тысяч человек.

Однако ввиду обычных для государственных проектов бумажных сложностей, на конец 2012 года въехать в новые квартиры по этой программе смогла только тысяча семей. Хотя правительство это не смущает. Как уверил вице-премьер Александр Вилкул, проект будет развиваться, поскольку "решит серьезную социальную проблему по получению квартир, и даст импульс развитию строительной отрасли".

В сегменте коммерческой недвижимости Киева в 2012 году бесспорными лидерами стали торговые центры, часть которых "переползла" и в этот год. В эксплуатацию сданы ТЦ "Диамант" в 14,5 тыс. кв. м., ТЦ "Район" на Троещине с площадью 60 тыс. "квадратов". С помпой открылся Ocean Plaza, имеющий 165 тыс. кв.м. полезной площади и акулу, которую все жалели. В декабре к ним добавился новый "Караван" на Южной Борщаговке.

Готовятся к сдаче еще четыре объекта — шестиуровневый ТРЦ "Мармелад", ТЦ "Сильвер бриз", Art Mall и ТРК "Гулливер". С прицелом на 2014 год заложены два торгово-развлекательных центра в Голосеевском районе, а в центре Киева, под улицей Владимирской планируется подземный ТРЦ "Универ-сити". И можно утверждать, что пока коммерческая недвижимость остается самым интересным объектом для инвестиций. Это подтверждает и покупка россиянами первой очереди Ocean Plaza.

Вместе с тем, эта тенденция натолкнулась на другую: все более возрастающую самоорганизацию киевлян, протестующих против застройки исторической части города, особенно если это предполагает снос старых зданий во имя бизнеса. Самым ярким примером здесь является проект строительства офисного центра "Андреевский плаза". Компания-застройщик ЭСТА Холдинг была вынуждена отказаться от него под давлением общественности. В течение прошлого года был разработан совместный с Общественным советом проект многофункционального культурного центра.

Как считает вице-президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Иван Салий, эта история могла напрямую повлиять на финансовые результаты компании. Согласно данным аудита, проведенного PricewaterhouseCoopers, чистая прибыль ЭСТА снизилась до $1,3 млн по сравнению с $17,3 млн в 2011 годом, хотя суммарная выручка возросла на 18%. По словам Салия, такие показатели, безусловно, связаны с вложениями в новые проекты в Донецке и Киеве ("Пушкинский", Park Inn Donetsk, ЦУМ на Крещатике). Но на них влияет и отказ от строительства бизнес-центра, тем более что деньги на покупку участка уже потрачены.

"Объекты компания "ЭСТА Холдинг" не продавала. А на стадии постройки объект не может приносить дохода, наоборот – он требует инвестиций, - говорит вице-президент КСУ. Вместе с тем, он отмечает, что, несмотря на потраченные время и деньги новый проект принесет больше пользы и городу, и репутации застройщика. "Такая позиция инвестора - исключительное явление для нашего времени. Такого внимания к общественному мнению, мы, к сожалению, не видели ни при возведении здания на перекрестке улиц Пушкинской и Богдана Хмельницкого (Музей истории Киева – ред.), ни в ситуации с Гостиным двором", - уверен Салий.

По прогнозам экспертов рынка в 2013 году сохранится неблагоприятная ситуация в сегменте продажи офисов и складских помещений. Поэтому можно предположить, что хотя строительного бума и не случится, значительный прирост как жилых новостроев, так и торговых метров вполне ожидаем. Только высокий спрос на качественные новые объекты и вакантные торговые площади повлечет за собой не только строительство, но и новые конфликты. Поэтому хочется надеяться, что осознанное стремление застройщиков к диалогу с горожанами тоже станет тенденцией как на нынешний год, так и на все последующие.