"Сюрпризы" ОСМД в Украине: должников могут оставить без денег и имущества

В ближайшем будущем иски объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) против должников могут стать весьма распространенной практикой, и украинцев начнут лишать имущества и денежных средств.

Об этом сообщает UBR.

Первым прецедентом стало взыскание 3,475 млн грн и 120 тыс. грн судебных расходов с должников ОСМД "Фундуклеевский", которое одобрил Апелляционный суд Киева.

Пока что данный случай является единственным примером введения в эксплуатацию долгостроя за деньги, дополнительно собранные с инвесторов. Именно такой вариант решения проблемы долгостроев предлагает узаконить Конфедерация строителей Украины. Законопроект на эту тему будет подан в парламент в ближайшее время.

Читайте: Подводные камни ОСМД: эксперты рассказали, за что придется платить украинцам и где взять деньги

Дом на Богдана Хмельницкого, 58 — проект компании "Консоль". По состоянию на 2006 год, когда стройка начала приостанавливаться, все квартиры уже были распроданы, поэтому данный объект не мог заинтересовать другого застройщика. Вопрос достройки здания решался самими инвесторами.

"Мы создали простое товарищество, это не юридическое лицо, достаточно просто подписать договора. К тому же у нас остался формальный заказчик строительства, через которого мы и заключали договора с подрядчиками, чтобы достроить дом", — рассказал председатель правления ОСМД "Фундуклеевский" Виктор Щербаков.

По ценам шестилетней давности инвесторам надо было скинуться по $127/кв. метр. За собранные средства дом достроили и подключили к инженерным сетям. Однако треть инвесторов не захотели тогда доплачивать, однако именно они в числе первых оформили свои права на жилье в Реестре прав собственности.

Квартиры недоплативших ОСМД не подключило к электричеству и воде. Кроме того, у должников нет доступа к лифтам. Однако по факту пострадали и те, за чьи средства дом был достроен.

Читайте: ОСМД смогут досрочно увольнять управляющих

"Если бы тогда все скинулись по $127 на квадрат, этих денег бы хватило на все. Но цены за это время изменились, и сейчас надо доплатить еще по $42 за квадрат. Из-за неопределенности с этими квартирами мы приняли решение не подключать дом к отоплению в этом сезоне — не будем же мы платить еще и за отопление чужих квартир. В итоге, люди начнут ремонты лишь весной", — пояснил Щербаков.

Одновременно ОСМД пытается решить вопрос с теми, кто уклоняется от дополнительных взносов. С частью удалось договориться о реструктуризации задолженности. С остальными, а это владельцы порядка четверти всего жилья (около 5 тыс.кв. м из имеющихся 22 тыс.кв. м), решают вопрос через суд. Сейчас на разных стадиях рассмотрения находится около 15 исков. А с трех должников Апелляционный суд Киева уже присудил взыскать задолженность по взносам (около 879 тыс. грн, 708 тыс. грн и 1,888 млн грн) плюс судебные расходы на 120 тыс. гривен.

"Конечно, должники могут подать кассацию, но по факту это решение уже вступило в законную силу с момента оглашения. Государственная исполнительная служба после получения решения суда наложит арест на все имущество должников. А может и запретить им выезд за пределы Украины", — отметил Щербаков.

В итоге, собственники квартир даже не могут продать их в "Фундуклеевском", пока не погашена задолженность перед ОСМД.

Читайте: ОСМД не за горами: чиновники объяснили, кто должен делать капремонт

Юристы отмечают, что случай с этим ОСМД нетипичный, ведь отсуживаются дополнительные взносы на достройку объекта. Однако в целом в ситуации "ОСМД против жильцов" судебная система сейчас на стороне организованного коллектива. Согласно положениям вступившего в силу в 2015 году закона "Об особенностях прав собственности в многоквартирном доме", введен новый режим осуществления права собственности на квартиры.

"Этим законом вводится так называемая демократия сособственников. Если 75% из них что-то решит в отношении реконструкции, реставрации, поточного или капитального ремонта, технического переоснащения, то все остальные будут обязаны тоже делить эти расходы", — напомнил партнер юридической компании "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль.

Он считает неизбежными массовые ситуации, когда часть жильцов будет иметь возможность и желание финансировать капитальные ремонты и проводить тепломодернизацию, а остальные — нет.

"Кейс с "Фундуклеевским" хоть и касается другой части вопросов, а именно достройки объектов, но показывает на практике, как будут решаться вопросы противостояния ОСМД и части жильцов в ближайшем будущем. Если большинство решит, что будет ремонт подъезда или замена труб в подвале — закон будет стоять на защите интересов большинства, меньшинство же обязано выполнять эти решения. И в принципе это мировая практика, иначе порядка в жилфонде не достичь", — отметил Кисиль.

Читайте: Как управлять домом и соседями: все, что нужно знать об ОСМД

При этом юрист подчеркивает, что должникам придется платить под угрозой того, что их имущество могут описывать, арестовывать, продавать.

"Это не обязательно квартиры, с ними как раз не всегда все просто. Особого накала ситуация достигнет, когда возникнет необходимость улучшения в новых домах, где контингент более-менее платежеспособный. Там не надо арестовывать квартиру. Там будут машины, счета, другие источники дохода, вплоть до бизнеса", — заметил Кисиль.

Что касается недостроев и возможного сценария их дофинансирования за счет части инвесторов, а потом, через суд, взыскания денег с остальных, то юрист отметил, что пока нет прямой нормы, прописывающий такой механизм.

Читайте: Прощай, ЖЭК: эксперты разъяснили плюсы и минусы перехода на ОСМД

"Пока дом не введен в эксплуатацию, инвесторы еще не стали сособственниками, чтобы на них распространялось действие упомянутого закона. Прямой нормы нет, но она может быть применена по аналогии. Для существующих зданий закон предусматривает обязанность всех жильцов нести бремя расходов. Я не уверен, что если 90% инвесторов достроят за свои дополнительные средства дом, то те, кто получил права собственности, смогут не доплачивать наравне со всеми и избежать продажи этого имущества с аукциона", — говорит Кисиль.

Как сообщал "Обозреватель", ранее аналитик "Публичного аудита" Тарас Галайда заявил, что ОСМД выгодно создавать в новом доме, в котором нет необходимости проводить капитальный ремонт, поскольку в старых домах жителям придется возложить на себя все обязанности, связанные с данной проблемой.