Почему в Украине такие дорогие квартиры?

В прошлом месяце Премьер-министр Николай Азаров дал поручение профильным министерствам и ведомствам проверить, не завышена ли стоимость строительных работ и оправданы ли сегодняшние цены на жилье. По его мнению, высокая стоимость приводит к снижению спроса на новые квартиры и тормозит строительный сектор в целом. По результатам ревизии отчитались в профильном министерстве – Минрегионстрое: цены на жилье в Украине не завышены!

Ольга Ластовецкая для UBR.UA

"На сегодняшний день вряд ли можно сказать, что строители сильно завышают цену. Я же сказал о том, что цена на квадратный метр в регионах сегодня колеблется около 4 тысяч гривен. Сегодня рынок все отрегулировал. То есть сегодня цены на жилье и так являются доступными", – заявил заместитель главы Минрегионстроя Дмитрий Исаенко.

Спрос рождает предложение

Спрос рождает предложение, объясняют застройщики. Зачем занижать цену, если и так покупают? Средняя стоимость метра квадратного в новостройках крупных городов Украины примерно такая: Харьков и Львов - 800 долларов, Одесса - 1000 долларов, Донецк и Киев - 1 тыч. и 1 тыс. 300 долларов за квадратный метр соответственно.

"Конечную цену регулирует рынок. То есть покупатель голосует своим кошельком. И в этом смысле можно приводить статистику - можно говорит о завышении, занижении цены… Но в общем-то, пока мы находимся в условиях капиталистического рынка, он регулируется соотношением спроса и предложения",- объясняет заместитель гендиректора строительной компании Алексей Говорун.

"Коррупционная составляющая" цены на жилье

В украинском объединении риелторов уверяют: цены на квартиры должны быть как минимум вдвое ниже. Говорят, что почти половина стоимости жилья - это так называемые "фактор риска" и "коррупционная составляющая".

"Вот они несут на себе огромное количество рисков, потому что если тебе районный совет или городской совет выделили землю под строительство своим решением, то через какой-то период времени приходит новая власть и отменяет "преступные решения" предыдущей власти. И здесь огромные таятся риски, а риски компенсируются у нас обычно финансово. И получается огромная составляющая цены – коррупционная, связанная с землей в первую очередь. Второй фактор, который существенно влияет на стоимость квадратного метра, где бы это ни было - в Киеве, в Севастополе или в Донецке – в Украине, - это сложность, непонятность, абсурдность разрешительных процедур для строительства любого объекта недвижимости. Я думаю, что абсолютно реальная цена с достаточной нормой прибыли для строительной компании даже по украинским меркам, потому что в Германии, например, считается нормальной рентабельность в 8%. У нас, конечно, таких нет. Ну, допустим, пусть будет 15%. С 15-процентной нормой рентабельности, при том, что строитель покупает земельный участок у города и на строительную площадку заведены газ, вода, канализация, электричество, все уже на территории этой площадки, то тогда цена в 500 долларов - с головой. Это с хорошей нормой рентабельности. То есть 4 тысячи гривень, грубо говоря", - заявляет председатель всеукраинского объединения риелторов Александр Бондаренко.

Еще обращают внимание на такой факт. Если покупать, например, квартиру на первом этаже в готовой новостройке - за квадратный метр заплатите 1300 долларов. Если дом возведен на 50 – 70%, то квадратный метр в той же квартире отдадут и за 1000 долларов.

Разрешительные документы и землеотвод тормозят строительный бизнес?

Еще один фактор, который тормозит строительство и увеличивает себестоимость жилья - это разрешительные документы и землеотвод. Например, отмечают риелторы, в Соединенных Штатах разрешение на возведение небоскреба можно получить за 10 - 14 дней. Украинские строительные компании ждут его месяцами, а то и годами.

"У нас эти все процедуры длятся от 2 до 3 лет, в среднем 2,5 года. И, конечно же, получение каждой бумажки связано с соблазном чиновника: выдать ее или не выдать. А как решаются подобные вопросы в Украине, мы знаем. И лояльность украинского менталитета к взятке мы тоже знаем, об этом говорят социологи", - рассказывает председатель всеукраинского объединения риэлторов Александр Бондаренко.

"Кроме стоимости непосредственно строймонтажа, существуют затраты на выполнение технических условий, на паевое участие застройщика в развитии транспортной и социальной инфраструктуры города и в затраты на получение соответствующей разрешительной документации. И возможные изменения в стоимости. в том числе - в сторону уменьшения - непосредственно лежат в последних названых затратах", - рассказывает заместитель гендиректора строительной компании Алексей Говорун.

Например, в Киеве несколько лет назад столичные власти повысили стоимость землеотвода. Сейчас цена сотки в центре города может достигать сорока тысяч долларов, на периферии - 20 тысяч. Арендная ставка - от 3 до 12%. Застройщику за использование участка в центре города приходится платить до пяти тысяч долларов за сотку ежегодно.

"Первое решение, когда была пересмотрена нормативно-денежная оценка - она была увеличена где-то в среднем в 3 раза. Второе решение - это во исполнение решения Верховной Рады о бюджете на 2008 год, когда вносились изменения и было предусмотрено, что минимальная ставка аренды за земельный участок может составлять 3%, на основе этого решения была сделана градация в зависимости от видов деятельности: жилье осталось 3%, но в то же время, когда ранее цифры были даже и полтора", - говорит депутат Киевского городского совета Сергей Мельник.

Правда, в ближайшее время правительство обещает облегчить жизнь застройщикам: упростить процедуру получения лицензий и разрешительных документов. А через несколько месяцев чиновники должны принять новый Градостроительный кодекс. Упрощение формальностей для строителей - это единственное, объясняют в Минрегионстрое, что может сделать правительство, чтобы сбить цены на жилье. Денег ни на инвестиции в строительную отрасль, ни на кредитные программы покупки жилья в бюджете этого года нет.

Автор: Ольга Ластовецкая

Источник: Украинский Бизнес Ресурс