Девальвационные ожидания ударят по рынку жилья в столице
Возможная девальвация гривны и прогнозируемое повышение "коммуналки" после парламентских выборов станут основными катализаторами снижения стоимости квартир в столице, которое по итогам года может достичь 15%. При этом уже к сентябрю предвыборная активность подстегнет цены на аренду жилья.
Перспектива нового "дна"
В этом году рынок недвижимости лихорадит не только от законодательных и нормативных изменений, но уже и от послевыборных ожиданий чисто экономического характера, пишет УНИАН.
Первые полгода столичный рынок жилья бросало из одной коллизии в другую. К примеру, январь неожиданно показал увеличение количества транзакций, что было связано со стремлением продавцов и покупателей квартир завершить сделки в связи с намечавшейся передачей функции по регистрации сделок от БТИ к Укргосреестру. В конце мая — начале июня рынок был заблокирован на 10 дней из-за попытки монополизировать рынок оценки жилья, что привело к увеличению в разы расходов на оформление сделок. В итоге за полгода цена жилья на киевской "вторичке" снизилась примерно на 5%, достигнув средней стоимости в 1830 долл./кв.м. И такая тенденция, по прогнозам риелторов, будет продолжаться до конца года.
"Такой тренд будет сохраняться. Мы еще не дошли до дна цен на первичном и вторичном рынках", - считает председатель Национального совета Риелторской палаты Украины (РПУ) Александр Бондаренко, при продаже квартир (Киев).
Несмотря на прогнозы годичной давности, "первичка" перешагнула ценовой рубеж в 1 тыс. долл./кв.м, что тогда казалось маловероятным. Сегодняшние цены говорят об обратном: квартиры в столичных новостройках на ранних стадиях строительства предлагаются по 850-900 долл./кв.м в трех-, четырехкомнатных квартирах, от 1 тыс. долл. - в одно- и двухкомнатных. Не удивительно, что более половины сделок с жильем в столице приходится как раз на первичный рынок. При этом, предостерегают эксперты, намного меньше тысячи долларов цена "первички" не опустится. А вот пресловутой тысячи долларов на вторичном рынке стоит ожидать, по крайней мере, два года, предполагают риелторы.
Покупатель стал более требовательным к качеству жилья и выбирает недорогие новостройки на окраинах Киева и в пригороде - Вышгороде, Вишневом, Буче. Вместе с тем, на "хрущевки", где нужно вкладываться в изношенные коммуникации, спрос упал, и по среднерыночной цене 1,8 тыс. долл./кв.м их уже не покупают.
По словам участников рынка, продавцы новостроев стали более сговорчивыми: если даже цена превышает 1 тыс. долл/кв.м, но покупатель готов сразу внести 75% стоимости квартиры, застройщики идут на уступки.
По данным президента Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александра Рубанова, на эконом-жилье можно выторговать 5-7% скидки, на жилье бизнес-класса — до 30%. Цена "хрущевки" в Киеве начинается от 32 тыс. долл, "гостинка" в среднем стоит 53 тыс. долл, стандартная "единичка" - 70 тыс. долл., "двушка" - 97 тыс. долл., "трешка" - 126 тыс. долл.
Цена жилья уйдет в минус
Оставшиеся полгода рынок жилья проведет в ожидании парламентских выборов и всех вытекающих экономических последствий. Риелторы прогнозируют, что до конца года стоимость жилья упадет еще на 5-7%, а по итогам года — на 10-15%.
Основными факторами для падения стоимости жилья А.Рубанов считает ожидания девальвации гривны и прогнозы повышения стоимости жилищно-коммунальных услуг после парламентских выборов.
По мнению А. Бондаренко, если национальная валюта девальвирует до 10 грн за доллар, это приведет к снижению цен на рынке недвижимости, а также спровоцирует отток финансов на первичный рынок жилья. В свою очередь, "вторичка" должна подтянуть цены вслед за новостроями.
Отсутствие доступного ипотечного кредитования и снижение доходов населения также вносят свою лепту в удешевление жилья. Если в предыдущие кризисные годы в ипотеку брали 5-7% жилья, то сегодня - только 2-3%. В основном кредиты под драконовские 20-25% интересуют только тех, кому не хватает 10-20% стоимости квартиры. Президентская ипотечная программа под 3% никак не повлияла ни на снижение ставок, ни на удешевление стоимости жилья, в один голос утверждают эксперты.
Аренда дорожает
Невозможность решить квартирный вопрос с помощью покупки квартиры традиционно подстегивает спрос на аренду жилья, предложение которого особо не увеличивается. Как следствие, цены на аренду жилья в недорогом сегменте уже к осени могут вырасти минимум на 10%.
"Арендные ставки будут медленно, но уверенно, идти вверх. Одна из основных причин — нет возможности купить жилье, и поэтому люди вынуждены его арендовать", - говорит А. Рубанов.
К примеру, если сегодня однокомнатную квартиру в столице можно арендовать за 350 долл., то к сентябрю стоимость аренды может составить 380-400 долл. в месяц.
Кроме того, на величине арендной платы скажется и ожидаемое после парламентских выборов повышение коммунальных платежей.
"Аренда может увеличиться на сумму коммунальных платежей. Арендодатели перекладывают свои расходы на плечи арендатора", - отметил А. Бондаренко.
Активный осенний сезон, когда в столицу подтягиваются студенты, еще более оживят будущие парламентарии из регионов, что также будет способствовать повышению спроса на аренду жилья.