Рынок недвижимости нажал на тормоза

Нынешний год оказался непростым для рынка недвижимости, так как оказался полон нововведений. Речь идет о трех изменениях в оформлении сделок купли-продажи жилья - о новом порядке регистрации прав собственности, об ограничении покупок наличными - "потолком" в 150 тыс. грн, об изменении процедуры оценки домов/квартир. И если по новым двум правилам рынок недвижимости уже пытается как-то научиться жить, то последнее нововведение, касающееся оценки имущества, еще только придется "вызубрить". В связи с этим, возникает закономерное желание разобраться: как себя чувствует рынок жилья сегодня, и что ожидает этот сегмент через месяц-два, когда все три реформы заработают, как говорится, по полной программе?

Активность падает, цены остаются

Сентябрьское введение в действие ограничения покупок наличными "потолком" в 150 тыс. гривен отразилось на количестве сделок на рынке жилья негативным образом, отмечают эксперты. Так, по данным агентства недвижимости SV Realty, в первый месяц осени в Киеве было заключено 1 103 договоров на вторичке, и 1 360 договоров на первичке. По наблюдениям аналитиков, в сентябре активность рынка недвижимости упала примерно на 30-40% по сравнению с августом, когда было продано 1 684 квартир на вторичке и 1 420 – на первичке.

Правда, в крупных региональных центрах – во Львове, Харькове и Днепропетровске, Одессе, - сделки этой осенью проводятся также активно, как и традиционно в этот сезон, отмечают эксперты.

Снижение покупательской активности на украинском рынке недвижимости оказалось, пожалуй, ключевым отличием сентября в разрезе 2013 года. В остальном предпочтения будущих владельцев жилья остались неизменными. Так, согласно оценкам компании SV Development, в сентябре украинцы традиционно чаще всего покупали однокомнатные (41%) и двухкомнатные (47%) квартиры. На трех- и более комнатные квартиры в первом месяце осени пришлось всего 12% сделок.

Кроме того, стоит отметить, что покупатели, как впрочем и всегда, внимательно считают каждую копейку при выборе жилья, поэтому в сентябре наибольшей популярностью среди покупателей традиционно пользовалось жилье стоимостью до 100 тыс. долларов (59%). Будущих владельцев жилья гораздо меньше интересовали квартиры с ценами в диапазоне 100-200 тыс. долларов (21%) или свыше 200 тыс. долларов (20%).

Сентябрьское снижение количества сделок на столичном рынке жилья пока нельзя назвать критичным, считают эксперты. Однако даже такое замедление деловой жизни уже немного повлияло динамику цен. Так, за первую половину октября средняя стоимость квадратного метра на киевской вторичке снизилась примерно на 0,21%, достигнув отметки в 1 922 доллара. В частности, в самом дорогом районе Киева - Печерском - цена за квадрат опустилась на 0,23% до 2972 доллара. А в самом дешевом районе столицы – Деснянском – квадратный метр подешевел на 0,26% до 1 532 доллара.

Аналогичные тенденции можно наблюдать и на первичном рынке Киева. Так, за первые две недели октября стоимость среднего квадрата в этом сегменте подешевела на 0,17% и составила 1 727 долларов. В Печерском, самом дорогом, районе столицы квадраты упали в цене на 0,2%, то есть до 2 554 доллара. А в Дарницком, самом дешевом, районе Киева квадратный метр полегчал на 0,22% и сегодня оценивается в 1 381 доллар.

Будущее рынка недвижимости неоднозначно

Отмечая падение активности рынка жилья в сентябре на 30%, аналитик компании SV Development Сергей Костецкий считает, что причиной данного замедления сегмента могли стать опасения украинцев в демонстрации своих реальных накоплений. "Не исключено, что снижение активности рынка недвижимости в сентябре произошло потому, что большинство расчетов на вторичном рынке происходит за счет денег, которые получены не совсем в белую, например, когда зарплата идет в конвертах. Понятное дело, что в такой ситуации люди не совсем хотят светить свои доходы, опасаясь проверки налоговой. Однако путей, которые позволяют обойти закон, пока нет. Поэтому активность рынка жилья логичным образом замедляется. Что касается первички, то туда покупатели не хотят переходить, поскольку этот сегмент и так работает по безналу", - прокомментировал нам ситуацию Костецкий.

По наблюдениям аналитика, в октябре вряд ли рынок жилья серьезно активизируется: "Стоит отметить, в октябре продолжается оформление сделок купли-продажи жилья, но в вялотекущем режиме. Возможно, в этом месяце будет чуть больше сделок на вторичке, чем в сентябре. Но с учетом того, что в этот период сделок бывает обычно много, в любом случае заметно, что рынок стагнирует".

Сергей Костецкий опасается, что негативные тенденции октября могут перейти и на ноябрь. "Будем надеяться, что новые правила оценки перенесут с реализации 1 ноября - хотя бы до 1 января. Потому что, во-первых, были проблемы с реестром, что касается электронной системы. Во-вторых, есть проблемы с этими безнальными платежами, то есть очень многие люди не знают что делать. А если еще и новые правила оценки введут, можно ожидать коллапс на рынке. Никто не будет работать. Возможно, нотариусы еще как-то адаптируются. Но сами покупатели, с учетом всего объема информации, могут просто растеряться. Поэтому, скорее всего, предложение на рынке будет находиться на одном уровне, а количество сделок будет падать. Ну, и как-то нелогично в конце года вносить эти изменения. Логично хотя бы с 1 января или 1 февраля", - уверен эксперт.

Между тем, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень считает, что в начале осени рынок жилья довольно спокойно отреагировал на ограничение расчетов "потолком" в 150 тыс. грн. "В ценах никаких взлетов и падений. Квадратный метр в цене остался точно такой же. Такое впечатление, будто этого нововведения и не было. А вот активность рынка недостаточная. Но сейчас рынок набирает обороты. Небольшое оживление имеется, - пояснил нам Злыдень. - Главное, что отмечаем: себя неплохо сейчас чувствует первичка. Здесь мы видим, что все идет по плану. А это дает надежду на оживление рынка, потому что с первички всегда начинался рынок недвижимости. И это наблюдается не только в Киеве, но и в городах-миллионниках. Хотя нужно отметить также, что сентябрьские ограничения первички не коснулись, так как здесь и так все расчеты идут по безналу".

В то же время эксперт прогнозирует непростые времена для рынка жилья, если 1 ноября в силу вступит оценочная реформа. "Люди напуганы снова, так как уже есть пример прошлого года, когда была введена монополия на оценку недвижимости. Тогда оценка возросла с 300 грн до 2000-3000 грн. И люди тогда это увидели, пусть в короткий период нескольких недель, но теперь опасаются повторения прошлогодней истории. Поэтому что будет происходить с рынком недвижимости с 1 ноября, не знаю. Так как, к примеру, мы не знаем, сколько именно оценщиков уже готовы работать. По предварительным оценкам, сегодня этих специалистов недостаточно. Знаю, что сейчас многие игроки рынка стараются закрыть сделки до 1 ноября. Чтобы потом не возникало проблем в связи с нововведением по оценке", - разъясняет Злыдень.

По мнению эксперта, если новые правила оценки таки заработают с 1 ноября, не исключено – что рынок недвижимости будет заморожен, правда, ненадолго. "Опасения перед нововведением настолько велики, что, не исключено, - рынок может на пару недель оказаться в замороженном состоянии, пока участники не поймут, как работать по новым правилам. Однако даже когда рынок недвижимости войдет в привычную струю, скорее всего, стоимость услуг оценщиков подорожает, так как нагрузка на специалистов вырастет", - резюмирует аналитик.