Охота на жилье

Минувший 2012-й оказался для рынка недвижимости вполне стабильным, спокойным и плодотворным. Весь год цены на квартиры как в продаже, так и в аренде медленно росли, при этом уверенно увеличивалось и число осуществленных сделок. Единственно провальным в этом плане можно считать начало лета, когда, в частности, проведение Евро-2012 объективным образом несколько притормозило деловую активность среди продавцов и покупателей.

Видео дня

Итоги года минувшего

По данным консалтинговой компании SV Development, всего в прошлом году в Киеве было продано 33 348 квартир. Из них львиная доля сделок осуществлялась на вторичном рынке - 19 259 сделок, немного меньше договоров оказалось подписано по первичке - 14 089 сделок. В разрезе года динамика покупательской способности в 2013 году выглядела следующим образом.

Как видим, уровень купли-продажи несколько упал в последний месяц 2012 года. Этот тренд эксперты считают абсолютно нормальным, ведь традиционно накануне новогодних праздников интерес к рынку недвижимости со стороны покупателей затихает.

Между тем, если говорить о том, какие квартиры чаще всего украинцы покупали в 2012 году, то здесь стоит отметить, что будущих владельцев, прежде всего, интересовали недорогие одно- или двухкомнатные квартиры, стоимостью до 100 тыс. долларов. По подсчетам аналитиков, такие варианты жилья, выставленные на продажу, разлетались среди украинцев в 40-60% случаев всех осуществленных сделок.

Первичка в фаворе

Еще один любопытный тренд, на который обратили внимание эксперты в прошлом году, - это устойчивый рост интереса среди покупателей к возможности вложения инвестиций в недостроенные дома, готовность которых уже превышает хотя бы 40%. По мнению аналитиков, интерес потенциальных инвесторов к недостроям проявляется настолько активно, что уже в 2013 году объем сделок купли-продажи в первичке и вторичке может сравняться в пропорции 50 на 50. И это впервые за всю историю независимости Украины. Причины столь скорого роста интереса к первичке просты, говорят эксперты.

"Во-первых, во время кризиса уже стали известны имена основных недобросовестных застройщиков, поэтому на рынке остались, как правило, хорошо зарекомендовавшие себя компании. Во-вторых, сегодня стоимость квартиры на вторичном жилье все же дороже, чем на первичном. Это не может устраивать покупателя, который хочет жить в новых светлых домах, со свежим ремонтом и современной планировкой. Поэтому интерес украинцев к новостроям и возрастает. Однако покупатели по-прежнему очень внимательно выбирают варианты для инвестирования. Кроме того, ипотека слишком дорогая и это не дает возможности активизировать существенно активизировать продажи на первичном рынке. В то же время сам застройщик заинтересован в покупателе, поэтому уже сегодня предлагает своим клиентам всевозможные скидки или рассрочки. Насколько устраивают людей все эти программы лояльности, это уже другой вопрос. Но в любом случае интерес к первичному жилью у покупателей сохранится и в 2013 году", - прояснил "Обозревателю" ситуацию аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

Медленный старт

Впрочем, можно уже подводить итоги не только 2012 года в целом, но и поговорить об объемах продаж, зафиксированных на рынке жилья в январе-2013. Так, по данным компании SV Development, в первом месяце текущего года в Киеве было продано всего 607 объектов жилья: в недостроях реализовано 411 квартир, во вторичной недвижимости – 196 квартир.

Стоит заметить, это достаточно скромный результат, если сравнить итоги января-2013 с результатами продаж в первом месяце 2012 года. Напомним, год назад в столице было реализовано всего 947 квартир: 314 – в недостроях, 633 – во вторичке.

Что предлагает столица

Если говорить о ценовой политике рынка недвижимости, то в этом плане столица выглядит следующим образом. По данным сайта Агент.уа, в январе-2013 самые дешевые однокомнатные квартиры можно было купить в таких районах, как Подольский (в среднем за 52300 долларов), Деснянский (в среднем за 53300 долларов), Днепровский (в среднем за 61800 долларов). В тоже время, опять же по данным Агент.уа, самые дорогие варианты однокомнатных квартир продавцы предлагали в таких районах, как Печерский (в среднем за 115300 долларов), Оболонский (в среднем за 78100 долларов), Соломенский (в среднем за 77700 долларов).

Областные центры более демократичны

Если же посмотреть на ценовую политику рынка жилья в целом по Украине, то традиционно здесь найдутся варианты жилья по более демократичным расценкам. Такая ценовая политика является актуальной и для многих областных центров, и просто для крупных городов страны. Так, если говорить о январских предложениях покупателей, то по данным сайта Агент.уа, самые дешевые "однушки" можно было присмотреть в Ивано-Франковске (в среднем за 18300 долларов), в Чернигове (в среднем за 21000 долларов), в Кировограде (в среднем за 21200 долларов). А вот самые дорогие однокомнатные квартиры, по данным Агент.уа, в январе-2013 можно было купить в таких городах, как Одесса (в среднем за 47900 долларов), Симферополь (в среднем за 48000 долларов), Черновцы (в среднем за 39000 долларов), Львов (в среднем за 36700 долларов), Донецк (в среднем за 35100 долларов).

Что будет с ценами

Как показали январские итоги, цены на рынке недвижимости колеблются в пределах до 3%. И в ближайшей перспективе будут стабильны, отмечают эксперты. В 2013 году, скорее всего, расти будут расценки на самые ходовые варианты квартир – одно- и двухкомнатные, стоимостью в пределах до 100 тысяч долларов. Однако рост этот будет, скорее всего, медленным и без резких скачков, отмечают аналитики. Конечно, при условии: если экономика будет стабильна и никаких неприятных сюрпризов не предвидится.

В таком случае вполне реален сценарий роста цен на жилье как в 2012 году, когда стоимость квадрата поднялась в среднем на 4-6% или в абсолютном исчислении до 100 долларов на квадратном метре. Чтобы понять, как это удорожание отразилось на стоимости квадратов в столице, стоит отметить, что, по данным компании SV Development, в середине января-2013 на первичке один квадратный метр оценивался примерно в 1721 доллар, на вторичке – в 1913 долларов. То есть, что будет с ценами на жилье в конце года, можно посчитать уже сегодня исходя из оценок аналитиков.

P.S.

Несмотря на достаточно стабильные прогнозы экспертов касательно будущего ценовой политики на рынке недвижимости, их мнения в отношении того, что происходит сегодня в данном сегменте, существенно разнятся.

В частности, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень в комментарии "Обозревателю" отметил, что сегодня рынок недвижимости испытывает определенный подъем. "Мое впечатление: рынок не падает, а продолжает расти. Процесс оживления продолжается. Ничего не помешало в январе работать рынку. Хотя были прогнозы, что рынок будет стоять в связи с законодательными инициативами, налогами, и т.д. Совершенно ничего не оправдалось. Были нюансы, но оперативно все решалось. Январь дает нам надежды, что и февраль будет не хуже. Скорее всего, если будет стабильная валюта, вероятно, что деловая активность существенно вырастет не как обычно в марте, а уже в феврале", - пояснил аналитик.

В свою очередь, Сергей Костецкий считает, что рынок недвижимости сегодня очень непредсказуем, и что будет с этим сегментов в будущем – трудно говорить. "Количество сделок купли-продажи в январе оказалось неудовлетворительным. И на это повлияли не столько новогодние праздники, сколько нововведения, в первую очередь, связанные с изменением порядка регистрации прав на недвижимость. Если раньше этот вопрос можно было быстро решить в БТИ, то сегодня у нотариуса такая сделка может занять минимум 4-5 часов. Опять же возникают очереди, так как к нотариусу нужно записываться за несколько дней. Подорожали их услуги в разы: если раньше можно было и за 600 грн. все оформить, то сегодня не факт что обойдешься 1500 грн. И этот список неудобств можно долго перечислять. Кроме того, есть опасение, что налог на недвижимость, вступивший в силу в начале 2013 года, повлияет на рост стоимости жилья. А еще не исключено, что в скором времени будет изменен и порядок оценки жилья, что, в свою очередь, может привести к усложнению и удорожанию процедуры. Складывается впечатление, что делается все возможное, чтобы дестабилизировать рынок купли-продажи жилья. Только кому от этого легче станет? Непонятно. А вот мошенники могут придумать новые способы обмана продавцов-покупателей, поэтому в такой ситуации стоит быть максимально осторожным".

Как видим, оценки экспертов касательно происходящего на рынке недвижимости крайне неоднозначны. Как в итоге все это отразится на нашей с вами возможности решения жилищной проблемы – традиционно покажет время.