Аренда с выкупом: гарантии и риски

В будущем году в Украине собираются запустить программу аренды квартир с последующим выкупом под 3% годовых. В основном, для бюджетников. "Обозреватель" разбирался в условиях реализации такой программы, в гарантиях и рисках.

Выкуп, но не для всех

Еще в начале октября нынешнего года глава Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Темник заявил украинским СМИ, что с 2014 года в Украине можно снимать жилье с правом выкупа.

Реализацией госпрограммы займется Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Без первого взноса можно снимать жилье с ремонтом в новом доме с последующей возможностью выкупить его в собственность под 3%.

Что касается финансового обеспечения аренды с правом выкупа, то программа развития экономики на 2013-2014 годы предусматривает выделение таких средств, заявил министр. Под программу планируют выделить 6,5 млрд гривен, из которых один млрд гривен - в 2013 году и 5,5 млрд гривен - в будущем году.

Ранее сообщалось, что для этой программы уже готово около 3 тысяч квартир.

Но не каждый сможет участвовать в программе. Органы местного самоуправления составят списки людей, состоящих в очереди на жилье.

Приоритетными участниками программы станут работники бюджетной сферы - педагоги, медики, молодые семьи, нуждающиеся в жилье. Причем, жилье можно будет получить по месту прописки.

Если участник программы не оплачивал аренду и коммунальные услуги более года, с ним могут разорвать контракт. Он потеряет и право аренды, и право выкупа.

Откуда же будут брать квартиры для аренды с выкупом? Глава правления ГИУ Валентин Рыбачук заявлял, что для реализации разработанной программы ипотечное учреждение будет выкупать готовые квартиры в новостройках. Стоимость арендной платы за каждый месяц будет составлять из расчета 3% годовых от стоимости арендованной квартиры. Право выкупа жилья сохраняется до 15 лет. Но размеры арендных площадей ограничены. Так, для семьи из 2 человек площадь арендуемой квартиры не должна превышать 40 кв. м, 58 кв. м - для семей с одним ребенком, 76 кв. м - для семей с двумя и более детьми. Остальные детали программы находятся в стадии обсуждения.

Те же "грабли"?

Подобная программа уже работает в Украине с мая 2012 года. Это госпрограмма по дешевым ипотечным кредитам со ставкой 3%. Как предполагают некоторые эксперты, новая госпрограмма "Аренда с правом выкупа" является продолжением этой программы, стартовавшей в прошлом году.

Согласно ей, нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут брать ипотеку в банке под 3% годовых. Остальные проценты компенсирует государство.То есть, заемщик берет кредит в банке под 16%, из них 13% - за счет госбюджета.

Также среднемесячный денежный доход заемщика по этой программе не должен превышать десятикратного размера средней зарплаты в регионе его проживания. Обязательный собственный взнос заемщика определен не более 25% от суммы кредита.

Напомним, что участники этой программы должны соответствовать определенным критериям. Вот некоторые из них. Они должны быть обеспечены жилой площадью, меньшей установленного уровня (9 м2 жилой площади на человека). Или же подпадать под одно из следующих условий: проживание в помещении, которое не соответствует санитарным и техническим требованиям; иметь тяжелые формы хронических заболеваний, из-за чего невозможно проживание в коммунальной квартире или в одной комнате с другими членами семьи; проживать по договору поднайма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо по договору найма жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов; проживать более 5 лет по договору найма в домах или квартирах, которые принадлежат гражданам по праву частной собственности; проживать в общежитиях.

Но результаты этой госпрограммы далеки от оптимизма. За 7 месяцев прошлого года только 1233 семьи взяли кредиты на сумму 284 млн гривен. Кредиты нынешнего года начали выдавать с опозданием, с марта месяца.

И в текущем году кредиты получили немногим более 300 семей. Однако в конце августа Темник огласил прогнозы по программе на текущий год в целом. Согласно ожиданиям министерства, итоговое годичное количество заключенных кредитных договоров в рамках госпрограммы составит 1700-1800 договоров.

Кстати, в текущем году из госбюджета выделили на программу 300 млн гривен, что почти в 3,3 раза меньше объемов 2012 года. На днях Кабмин еще раз сократил расходы на госпрограмму удешевления ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. На этот раз - на 49,381 млн гривен.

Вот и напрашивается вывод: а не станет ли новая программа "Аренда с правом выкупа" теми же "граблями", что и эта, начатая в 2012 году и постепенно угасающая и в финансировании, и в количестве договоров?

Госбюджет-2014 расставит точки

По мнению вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, аренда с правом выкупа как программа будет иметь ограничения. Первое касается площади квартиры под аренду, о нем уже упоминалось. Второе – стоимость квартиры.

"Для Киева ценовым ограничением установлена сумма в 7 500 гривен/м2, для областного центра – 5 500 гривен/м2, а для города областного значения – 4 300 гривен/м2", - сказал "Обозревателю" Топал.

Если эта программа все-таки заработает, то семья, стоящая на очереди на улучшение жилищных условий, сможет снять квартиру в Киеве от 2500 гривен в месяц. Сейчас аренда подобной квартиры стартует в пределах 3500-4000 гривен в месяц. По мнению Топала, поскольку это не будет массовым явлением, то на рынок жилой аренды данная программа не повлияет.

Чиновники Кабмина не смогли ответить на вопрос о том, когда эта программа заработает, заработает ли она вообще и будет ли заложена сумма в бюджет для развития этой программы, напомнил вице-президент Ассоциации.

"Все это планируют сделать, - заметил эксперт. - А планы от реализации бывают очень далеки. Вот будет новый госбюджет – увидим, насколько программа станет реальной, будут ли средства для ее выполнения".

Изменение ставки в 3% в сторону увеличения маловероятно, так как у нас закон обратной силы не имеет. Поэтому, считает Топал, есть надежда на то, что ставка в 3% годовых не изменится.

Еще один момент смутил эксперта. Не озвучена цена, по которой будет выкупаться жилье под эту программу.

"ГИУ не строит, ГИУ привлекает деньги под 14% годовых, отдает под 3% годовых, - сказал Топал. - Значит, выкуп квартир должен быть гораздо ниже 7500 гривен/м2, а на это застройщики не пойдут. Следующий вариант - это мощное дотирование от государства. Но этот вариант тоже кажется мне научной фантастикой".

Эксперт заметил, что надеется и желает, чтобы рынок недвижимости ожил, чтобы строительная отрасль бурно развивалась, но опыт замирания предыдущих программ подсказывает обратное.

А вот социолог, учредитель компании Research and Branding Group Евгений Копатько полагает, что программа аренды с правом выкупа вполне может быть реализуема, потому что речь идет о нескольких тысяч квартир, которые могут решить проблемы людей, работающих на государство и не имеющих возможности приобрести себе жилье.

"Эта госпрограмма может стать важным моментом, потому что государство заботится о бюджетниках, - сказал "Обозревателю" Копатько. - Реализация данной программы даст возможность отработать механизм прозрачности выдачи таких квартир".

А небольшая ставка в 3% как раз и создает возможность для стабильной выплаты людьми этих кредитов, но государство должно гарантировать всю процедуру и минимизировать риски для граждан. Потому что в данном случае участники программы могут оказаться в очень уязвимом положении, если будут изменены правила игры, заметил Копатько.

Риски и гарантии квартиры с выкупом

Процентная ставка в 3% годовых выглядит очень привлекательной для потенциальных покупателей. Но могут ли ее увеличить, учитывая нестабильность в экономике, бюджетные "бреши"?

По мнению адвоката, руководителя харьковского офиса юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Алексея Христофорова, по общему правилу, сторона договора не имеет права изменять его условия, в том числе относительно размера процентной ставки по нему, в одностороннем порядке. Как минимум, без письменного согласия на это другой стороны.

Исключения из этого правила возможны, если право одностороннего изменения процентной ставки прямо прописано в договоре, отметил юрист.

"При этом, в юридическом понимании подписание договора эквивалентно письменному согласию подписавшей стороны со всеми его условиями, в том числе неблагоприятными, - сказал "Обозревателю" Христофоров. - В такой ситуации, в случае изменения процентной ставки в одностороннем порядке, арендатору будет очень непросто защитить свои интересы в суде".

Адвокат рекомендует потенциальным участникам программы аренды с выкупом перед принятием окончательного решения скрупулезно изучить соответствующий договор и, по возможности, получить квалифицированную юридическую консультацию касательно связанных с участием в программе рисков.

"Что касается других условий, то здесь никто не может дать никаких гарантий, - отметил Христофоров. - В контексте рисков, связанных с изменением политической или экономической ситуации в нашей стране, 15 лет - непомерный срок. Законодательство у нас меняется гораздо чаще и не всегда предсказуемо".