"Недвижимые" разборки

Ежегодный налог на недвижимость в Украине пока не ввели, но для его реализации уже предложили немало законопроектов и постановлений. Многие из них ставку налога привязывают к оценочной стоимости квартиры или дома.

При этом к оценке объектов недвижимости будут допускаться далеко не все, что уже регламентировано постановлениями. Что из этого выйдет, выяснял "Обозреватель".

Нерыночная оценка

Еще в январе текущего года Министерство финансов на своем сайте разместило законопроект "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения богатства и предметов роскоши".

Согласно проекту, облагаются налогом, в частности, квартиры стоимостью более 1000 размеров минимальной зарплаты, с общей площадью более 200 кв. м, дачные (садовые дома), коттеджи или жилые дома усадебного типа стоимостью более 2500 размеров минимальной зарплаты, с общей площадью выше 500 кв. м.

Интересен такой момент: для объектов жилой и нежилой недвижимости ставка налога - 0,5 % оценочной стоимости объекта. То есть, речь идет не о рыночной цене дома или квартиры.

По мнению экспертов, коэффициент оценки можно менять, через новые постановления. А оценочные компании, при этом, смогут зарабатывать немалые деньги.

Открытый Клуб Независимых Оценщиков (ОКНО) уже отреагировал на возможное нововведение, отправив сообщения со своим мнением во всевозможные СМИ. Представители этой организации вспомнили опыт прошлого года, когда подобную схему пытались уже внедрить, и минимальная стоимость оценки для налогообложения при продаже квартиры превысила величину средней зарплаты в Украине.

Дело в том, что рыночная стоимость зависит от стоимости продажи подобных объектов в регионе, где находится объект оценки. А оценочная стоимость не учитывает рыночные факторы, но зато принимает во внимание коэффициенты, утвержденные государственным органом. Коэффициенты будут меняться, а их регуляция, по мнению ОКНО, позволит сделать жильцов дешевых квартир в центре города "богатыми", если оценить 1 кв. м, например, в 0,9 млн. долларов, или больше. И тогда однокомнатная квартирка станет "золотой", а заплатить налог ее владельцу, например, пенсионеру, будет не по силам. Многие продадут свои квартиры по низкой цене, только бы избавиться от налогового пресса.

Напомним, с 1 января нынешнего года вступила в действие ст. 265 Налогового кодекса о налоге на недвижимость. Объектом налога стали квартиры площадью выше 120 кв. м и дома более 250 кв. м. Квадратный метр для квартир площадью 120-240 кв. м и домов площадью 250-500 кв. м облагается ежегодно налогом в 1% от минимальной зарплаты. Ставка налога составляет 2,7% от минимальной заработной платы за квадратный метр, если жилая площадь больше.

Интересы вокруг недвижимости

Законопроект Минфина далеко не единственный в сфере оценки недвижимости. Существует еще немало других законопроектов, большинство которых, по мнению экспертов, могут привести к монополизации рынка оценки и подорожанию оценочных услуг.

Среди принятых и предлагаемых решений "недвижимого вопроса" можно отметить законопроект "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения предметов роскоши", предложенный народным депутатом Спиридоном Килинкаровым (КПУ), "Постановление Кабинета министров №231, законопроект о налоге на роскошь и законопроект Министерства доходов и сборов.

Постановление Кабмина №231 от 4 марта 2013 года, в частности, утверждает особые требования к обучению оценщиков. Так, правительство постановило, что субъекты оценочной деятельности могут получить сертификат по специализации "Оценка для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством", при условии, что такие субъекты отвечают требованиям, установленным системой внешнего контроля качества, утвержденным Фондом госимущества.

Что платят в других странах

А какие ежегодные налоги на недвижимость платят в других странах?

В Германии, например, ежегодный налог на недвижимость вместе с земельным налогом составляет от 0,5% до 1,5% от кадастровой стоимости жилья. Существует также муниципальный коэффициент, поэтому итоговый ежегодный налог колеблется в пределах 0,98-2,84%. Не облагаются налогом объекты дешевле 120 тысяч евро для физических лиц и дешевле 20 тысяч евро для юридических лиц.

На Кипре владельцы недвижимости стоимостью менее 120 тысяч евро освобождаются от уплаты налога. Более дорогая недвижимость облагается налогом в размере 0,4-0,8% и выше - для жилья стоимостью от 800 тысяч евро.

В Италии ставка налога на первый объект недвижимости исчисляется 0,2-0,6% и зависит от местоположения, классификации и размера жилья. Налог на второй дом увеличивается до 0,46-1,06%. Для семей с детьми существует система льгот.

В то же время 0,1% от кадастровой оценки – такой размер ежегодного налога на недвижимость в Турции. Деньги поступают в распоряжение муниципалитетов.

В Греции многодетные и другие социально незащищенные слои населения, в том числе, инвалиды, безработные, платят ежегодно 50 евроцентов за квадратный метр, если площадь их жилья менее 200 кв. м, а оценочная стоимость 1 кв. м менее 3 тысяч евро. Для остальных граждан один квадратный метр облагается ежегодным налогом от 3 до 16 евро, в зависимости от стоимости жилья.

А вот в Чехии существует базовая ставка и коэффициент. Базовая ставка зависит от метража недвижимости и расположения дома или квартиры. Для квартир ставка налога - 0,04 евро за квадратный метр, для частных домов - 0,12 евро за квадратный метр. Базовую ставку умножают на коэффициент, зависящий от расположения недвижимости. Например, для Праги он исчисляется 4,5%.

Проще с налогами на недвижимость в Болгарии. Ставка налога и для физических, и для юридических лиц - 0,15% налоговой стоимости. В Латвии ежегодный налог для жилых зданий находится в пределах 0,2-0,6%.

Борьба за рынок

Налоги на недвижимость платят во многих странах, но они по-разному начисляются и могут составить неплохую статью пополнения бюджета.

По мнению некоторых экспертов, если введут оценочную стоимость жилья, то рынок оценочных услуг может вырасти до нескольких миллиардов гривен.

Представитель Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников на одной из пресс-конференций заметил, что сумма налога будет небольшая, но стоимость оценки квартиры (дома) будет равняться налоговой выплате или превысит ее.

Судя по предлагаемому законопроекту, налог будут платить собственники жилья, стоимостью выше 150 тысяч долларов, но перед решением об оплате данного налога придется заказать оценку жилья, считает эксперт. А оценочная стоимость может превысить его рыночную цену.

По мнению вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолия Топала, существует как минимум 5 различных законодательных инициатив по внесению изменений в действующий Налоговый Кодекс.

"Но все это - проекты, - сказал "Обозревателю" Топал. - А действующие нормы имеют острый антисоциальный смысл. Презентовали "налог на роскошь" - получили "налог на бедность". Или, другими словами, презентовали "налог на дворцы" - получили "налог на сараи". По действующим нормам, под налог попадают, как раз, малообеспеченные слои населения. Владелец пентхауса на Крещатике с общей площадью 500 кв. м, жилой - 119 кв. м, стоимостью в несколько миллионов долларов, платить налог не будет. А владелец "хрущевки" в районном центре, стоимостью в несколько тысяч долларов, которые он зарабатывал всю жизнь или жилого домика в селе стоимостью в несколько тысяч гривен, налог платить обязан".

Изменить норму начисления налога с процентов от минимальной зарплаты на привязку к стоимости недвижимости, казалось бы, более разумным, заметил вице-президент Ассоциации.

"Но возник риторический вопрос - а судьи (оценщики) кто?" - сказал Топал. По его словам, сейчас борьба за рынок оценки переросла в острую фазу. Оценщики и другие участники рынка недвижимости делают попытки не допустить захвата рынка оценки ограниченному ряду фирм, которые принадлежат определенному кругу лиц.

"Если все же внесут изменения о том, что налог будут привязывать к стоимости недвижимости и базой налогообложения будет суммарное владение, то это реальный шаг к снятию социальной напряженности, сложившейся вокруг действующих норм Налогового Кодекса", - резюмировал Топал.

При этом он отметил появление монопольных рисков, если весь рынок оценки недвижимости будет в руках определенного круга лиц.