Почему ожил рынок недвижимости

Нынешний год ознаменовался рядом крупных миллиардных сделок на мировом рынке недвижимости – европейском и американском.

Видео дня

Наши эксперты утверждают, что украинскому рынку это не светит. Некоторые аналитики связывают это с крайне слабо развитым фондовым рынком, но говорят о надежности инвестиции в недвижимость. "Обозреватель" изучал прогнозы в этом сегменте.

Blackstone Group "отоварилась" по-крупному

Одна из крупнейших в мире инвесткомпаний Blackstone Group приобрела в середине августа текущего года недвижимость на сумму 2,7 млрд долларов, что считается рекордом на рынке недвижимости с начала финансового кризиса 2008 года.

Итак, Blackstone Group заключила сделку по покупке пакета акций 80 жилых комплексов у подразделения компании General Electric. А это 30 тысяч квартир в домах, расположенных в Атланте, крупных городах Техаса и на юго-востоке США.

В 2011 году ходили слухи, что Blackstone собиралась купить недвижимость известной девелоперской компании Archstone. Но в феврале 2013 года эту компанию, некогда принадлежавшую Lehman Brothers Holdings, приобрели другие инвесторы - Equity Residentialand и AvalonBay Communities.

По данным Bloomberg, Blackstone Group является одним из самых крупных собственников отельных комнат в США и вторым по величине собственником офисных зданий в стране.

Покупки с размахом

До покупки Blackstone Group за почти три миллиарда долларов случались и другие крупные сделки на мировом рынке. Правда, с меньшим размахом.

Так, в начале нынешнего лета Carlyle Group LP продала небоскреб (офисное здание площадью 600 тыс. кв. м) в центре Манхеттена за 1,3 млрд долларов. В то время эту сделку аналитики назвали крупнейшей на рынке недвижимости США с 2010 года.

Ажиотажа покупке прибавила рекордная стоимость квадратного метра небоскреба. Инвестфонды Crown Acquisitions Inc. и Highgate Holdings Inc заплатили Carlyle Group LP по 2,2 тысяч долларов за квадратный метр.

Но, как прогнозируют эксперты, такая покупка окупится с лихвой. Ведь небоскреб находится в торговом районе Нью-Йорка, рядом с магазинами Bergdorf Goodman, Tiffany & Co, FAO Schwarz, Apple, Barneys и центральным магазином Bloomingdale's. Совокупный годовой оборот последних трех магазинов - 2 млрд долларов.

Не отстает от крупных "недвижимых" приобретений и Google. В январе нынешнего года поисковик заявил, что планирует вложить 1 млрд фунтов стерлингов в строительство новой штаб-квартиры -11-этажное офисное здание в Великобритании. Зимой 2013 года эта сделка рассматривалась экспертами тоже как одна из крупнейших в сфере недвижимости с 2008 года.

В феврале текущего года этот же IT-гигант заявил еще об одних намерениях. К 2015 году построить гигантскую штаб-квартиру в Калифорнии - Googleplex, площадью 102 кв. м, с использованием энергосберегающих технологий.

Что с ценами и куда вкладывать

Нельзя сказать, что недвижимость растет в цене везде и всюду. Во всяком случае, по данным Европейского центрального банка (ЕЦБ) на август, в 17 странах еврозоны цены на жилую недвижимость упали до семилетнего минимума. Особенно резко подешевело жилье в странах, которые сильно пострадали от финансового кризиса.

В первом квартале 2013 года индекс цен на недвижимость в странах еврозоны опустился до 97,01, что является минимумом с 2006 года, как следует из графика сайта недвижимости tranio.ru.

Не во всех европейских странах одинаковая ситуация. Так, в Испании цены на недвижимость упали до уровня 2003 года. В Нидерландах цены тоже упали до самого низкого уровня за последние 10 лет.

По мнению аналитиков, цены на недвижимость падают в тех европейских странах, где большой процент населения страны имеет собственное жилье, что характерно для Испании, Кипра.

В Германии же, наоборот, цены растут. А свое жилье в этой стране имеют меньше 50% населения. Австрийская недвижимость тоже подорожала на последний год по аналогичной причине.

Стоит отметить, что еще в марте текущего года портал Global Property Guide провел исследование в 41 стране мира, согласно которому цены на жилье выросли в 24 из 41 стран мира. Наибольший рост цен эксперты отметили в Гонконге - на 20,37%, в ОАЭ - на 19,91% , в Турции - на 10,55% .

Некоторые эксперты тогда предположили, что такой рост цен, в частности, в Гонконге и Дубае, может привести в дальнейшем к "перегреву" рынка.

Что касается инвестиций в недвижимость, то последним трендом стали вложения в жилые комплексы для пожилых людей, сообщает tranio.ru. По прогнозам компании HPS Research, с 2007 по 2020 годы этот сектор в Германии, например, вырастет на 50%, с 2020 по 2050 - еще на 100%. Подобная ситуация во Франции и Швейцарии.

Комплексы для пенсионеров привлекают инвесторов все больше и больше. Эксперты объясняют это тем, что к 2050 году доля людей старше 60 лет в общей популяции населения трех упомянутых европейских стран приблизится к 40%.

Поэтому-то в Европе, да и в США, все больше становятся популярными специализированные комплексы с обслуживанием пожилых людей, дома престарелых больничного типа, гостиницы-пансионы, где уход и питание совмещены с медицинскими услугами, пансионы для пенсионеров на 10–15 мест, дома престарелых с дневным пребыванием.

Прочные инвестиции

Глядя на миллиардные вложения в покупку недвижимости на европейском и американском рынках, невозможно что-либо подобное сказать об Украине. И даже предсказать. Таких грандиозных сделок у нас не наблюдалось. Не говоря уже о строительстве. Объем строительных работ в Украине в июне 2013 года сократился на 25,8% относительно июня прошлого года. В первом полугодии объем этих работ составил 23 млрд гривен, что на 19,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Чего ожидать на нашем рынке недвижимости? По мнению социолога, директора компании Research & Branding Group Евгения Копатько, в нынешних условиях, несмотря на то, что конъюнктура изменчива, колебания цен на недвижимость у нас наблюдались довольно редко за последние десять лет.

"Если учитывать, что пик пришелся на 2008 год, то сейчас, недвижимость, а особенно качественная недвижимость, своего рода как гавань для сохранения инвестиций в условиях конъюнктуры, сложившейся в стране, - сказал "Обозревателю" Копатько. - Потому что от цен на недвижимость внутри страны зависит, во многом, и перспектива и возможности развития этого рынка".

По мнению эксперта, все ожидают развития ситуации в стране и на рынке недвижимости, в частности, после литовского саммита. Многие пытаются найти гавань инвесторам для вложений своего капитала. К тому же, украинский рынок пока что не выглядит как стабильный и развивающийся.

"Специалисты рынка недвижимости понимают все тенденции, и если в мире улучшится экономическая ситуация, то, возможно, это затронет и Украину, - отметил Копатько. - Кризис нас коснулся значительно позже, в начале 2009 года, значит, подъем украинской экономики будут зависеть от новых условий, связанных с взаимоотношениями с ЕС и с Российской Федерацией. И нам придется приспосабливаться к новым экономическим условиям".

Кандидат экономических наук, управляющий партнер компании "Финансовая студия" Евгений Невмержицкий считает, что инвестиции в недвижимость США и близко нельзя сравнивать с тем, что происходит на аналогичном рынке в Украине.

"В США развитый фондовый рынок, где инвестиции в ипотеку всегда играли важную роль, - сказал "Обозревателю" Невмержицкий. - C помощью операций с ипотечными ценными бумагами американских инвесткомпаний Freddie Maс и Fannie Maе был запущен механизм самого грандиозного в истории мирового кризиса, последствия которого ощущаются и сегодня на экономиках всех стран.

Но все же нельзя говорить, что BlackStone group и Google купили жилые дома, заметил эксперт. По его словам, это, прежде всего, инвестиции на фондовом рынке, которые имеют свою экономическую эффективность. Данные суммы инвестиций, учитывая обороты любой международной биржи, не являются значительными в смысле влияния на мировые рынки. Ежедневный оборот валютного рынка "Форекс", например, составляет примерно три триллиона долларов. Для сравнения, оборот фондовой биржи в Нью-Йорке – порядка трех миллиардов в день.

В плане цивилизованной работы финансовой системы и фондового рынка Украину нельзя назвать даже отсталой страной. Более 100 лет назад в дореволюционной России уровень развития фондового рынка был более высоким, чем в современной Украине, когда обращение ценных бумаг отражало экономическую суть операций, заявил эксперт.

"Чтобы заставить фондовый рынок Украины работать, необходима прозрачная экономика, комплекс реформ всех госинститутов, регулирующих финансовую систему страны, - сказал Невмержицкий. - Сегодня застройщики самостоятельно решают свои финансовые вопросы и не рассчитывают на внутренний фондовый рынок, который практически отсутствует".

Эксперт признает, что инвестиции в недвижимость имеют место на украинском рынке как способ защиты своих финансовых средств и получения доходов, но эти инвестиции происходят кустарно, напрямую между инвестором (покупателем недвижимости) и застройщиком.

Если и будут крупные сделки по покупке недвижимости в Украине, то это будут сделки между инвестором и застройщиком, так как методы управления и регулирования фондового рынка на сегодня в Украине не защищают ни инвестора, ни эмитента ценных бумаг, резюмировал Невмержицкий.