Нерегулируемые риелторы

На сегодняшний день, несмотря на повальное регулирование во всех отраслях экономики, сфера недвижимости с точки зрения отраслевого законодательства остается обделенной. Нет, не то чтобы этим сегментом не занимались, просто законодательные акты, направленные на регулирования работы специалистов по недвижимости, парламент прошлого созыва не успел принять во внимание. Нерассмотренные и незарегистрированные в Верховной Раде проекты, судя по всему, будут еще долго томиться в ожидании внимания к себе со стороны депутатов. Тем не менее, "Обозреватель" решил копнуть эту тему поглубже, дабы удостовериться, что законы, регулирующие работу специалистов по недвижимости, смогут помочь в развитии рынка недвижимости.

Друзья по несчастью

До нынешнего момента мы знаем о трех проектах законов, направленных на регулирование работы в сфере недвижимости – это "Закон о риелторской деятельности" № 8781 от 07.07.2011 года, поданный депутатом Игорем Прасоловым: законопроект № 11462 "О некоторых мерах по повышению уровня правового регулирования в сфере предоставления посреднических услуг на рынке недвижимости" Александра Стешенко и Закон "Об особенностях ведения риелторской деятельности", подготовленный Министерством экономического развития и торговли.

Первый, по словам главы Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергея Злыдня, считается не набравшим голосов в парламенте, посему возвращен на доработку. При этом, как отметил Злыдень, об этом законе можно забыть как минимум до 2014 года. "Данный закон на сегодня утратил всю свою силу и актуальность. Его на данный момент нет", - сообщил он "Обозревателю". Однако специалист допускает, что Прасолов, который прошел в новый созыв Верховной Рады, и имеет право далее заниматься законотворчеством, может вернуться к этому вопросу.

Второй законопроект - № 11462, поданный депутатом Стешенко имеет, по словам Злыдня, аналогичную историю. Разница здесь лишь в том, что Стешенко в парламент не прошел, поэтому надежд на возрождение его нормативного акта попросту нет. По словам эксперта, данный проект нормативного акта выписан непрофессионально, поскольку ограничивает права риелторов на предпринимательство. Так, согласно закону, заработок риелторов, не может превышать 1% от стоимости сделки. Второе, на что обратил внимание Злыдень – требование от риелторов юридической практики для достоверной проверки правильности оформления документов. Однако прав на осуществление подобного рода действий риелторам не предоставляется.

Существует еще один вариант нормативного акта, направленного на регулирование работы в сфере недвижимости – разработанный Кабинетом министров, который сейчас находится в департаменте по регуляторному развитию Министерства экономического развития и торговли. "Данный законопроект висит без изменений и в Верховной Раде не регистрировался. Если и будет регистрироваться, то только в 2013 году", - сказал Злыдень. При этом глава АСНУ уверен, что Минэкономразвития будет работать в этом направлении.

Злыдень раскритиковал и ряд норм данного проекта документа. По его словам, недопустимым является наличие страховки и комиссия специалиста по недвижимости не более 3% от цены операции. Помимо этого, глава АСНУ считает неправильным регулирование работы риелторов государственным органом, а не общественными и специализированными организациями. "Мы cделаем все возможное, чтобы такие нормы не приняли", - заявил Злыдень.

Среди положений проекта также представлены нормы об обязательной профподготовке риелторов и необходимости повышения квалификации каждые 3 года. Кроме того, законопроектом предусмотрено создание Государственного реестра субъектов риелторской деятельности. Оплата же услуг риелтора будет проводиться по согласию и договоренности сторон.

Реалии недвижимого регулирования

На сегодня риелторы работают по Гражданскому кодексу и Закону о предпринимательской деятельности, как обычные субъекты хозяйствования. Данная деятельность является абсолютно законной как посредническая и консультационная деятельность в сфере недвижимости. При этом на данный момент клиент платит риелтору 5% от стоимости операции купли-продажи недвижимости, что вызывает порой у депутатов негодование – якобы 5% от сделки – выше среднегодовой зарплаты в Украине.

Более того, как сообщил "Обозревателю" председатель правления, руководитель Комитета по обучению Запорожской областной ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Метрик, сейчас любое юрлицо или предприниматель без опыта и спецобразования могут дать объявление о купле-продаже недвижимости и назваться риелтором или агентством недвижимости. При этом нет чётко закреплённого каким–либо нормативным актом определения "риелтор".

"Наверняка, все понимают, что нельзя заниматься адвокатской, оценочной деятельностью, быть нотариусом без специального образования и квалификационного отбора", - считает Метрик.

Кроме того, по его мнению, необходимо законодательно закрепить права и ответственность риелторов, в первую очередь, в вопросах доступа к информации, а отдельного рассмотрения требует вопрос саморегулирования риелторской деятельности.

Чего нет, того нет

Если говорить о тексте законопроектов, регламентирующих работу риелторов, то в них четко указано: продавать недвижимость могут только субъекты риелторской деятельности, то есть, физические лица – предприниматели, которые получили статус "риелтора" и соответствующий Сертификат, либо же юрлица, в штате которых не менее двух профессиональных риелторов. Помимо этого, согласно законопроектам, допуск к профессии риелтора - базовое высшее образование, специальное профобразование, квалификационный экзамен и в итоге - Сертификат риелтора.

При этом, как рассказал нам Метрик, основным отличием проектов, которые еще могут стать реальностью, являются принципы регулирования риелторской деятельности. "В проекте депутата Игоря Прасолова мы видим госрегулирование, контроль и саморегулирование, осуществляемого профессиональными общественными риелторскими организациями. Органом риелторского саморегулирования предполагается не единая общественная организация, а объединение всех без исключения профобщественных организаций. При этом в Совет этого объединения войдут как риелторы, так и представители Минюста, Минэкономразвития, Фонда госимущества и Госземагентства", - рассказал предправления Запорожской ассоциации специалистов по недвижимости.

В проекте же, представленном Минэкономразвития, предусмотрено жёсткое государственное регулирование: Кабинету Министров даны полномочия определять программу обучения риелторов, размер вознаграждения риелторов за оказанные услуги, формы типовых договоров на оказание услуг и т.п.

"Конечно, это категорически не устраивает профессиональное риелторское сообщество. Такие вопросы во всем мире регулируются рынком и саморегулируемыми профессиональными организациями", - считает Метрик.

В свою очередь, земгендиректора сети агентств недвижимости Real Druzi Никита Ковалик считает, что ни в одном законопроекте толком не говорится о механизмах повышения качества и объема оказываемых услуг, тогда как авторы их озабочены, прежде всего, стоимостью услуг риелторов.

"Нам как риелторской компании хотелось бы видеть в законе точное определение и перечень риелторских услуг, оказываемых клиенту. Важно также предоставление прав риелтору, необходимых для проведения правового анализа сделки и определения возможных рисков, которые несут заказчики данной услуги (продавцы, покупатели, арендодатели и арендаторы)", - говорит Ковалик.

Для клиента в законопроекте Прасолова, который, по его мнению, наиболее вероятен к рассмотрению, плюсы Ковалик нашел. Одной из положительных сторон законопроекта Прасолова, по его мнению, является обязательство риелтора предоставить клиенту полное юридическое сопровождение сделки с гарантией её законности.

"Сейчас, многие клиенты обращаются к так называемым "серым" или "черным" маклерам, которые берут за свою работу 1-2% комиссионных и на самом деле не могут оказать полный спектр качественных риелторских услуг. Список профессиональных услуг риелтора включает в себя информационные услуги по поиску объекта, проведение анализа качественных сторон объекта недвижимости и юридического анализа прав продавца на объект недвижимости, определение правовой истории перехода прав собственности и анализ рисков клиента в конкретно взятой ситуации", - отметил Ковалик.

По его словам, данным законопроектом вводится норма об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности риелторской компанией. "Эта норма однозначно будет иметь положительное влияние на уровень предоставляемых риелторских услуг. С другой стороны, она, скорее всего, приведёт к увеличению цены оказываемых услуг за счёт повышения их себестоимости", - отметил Ковалик.

Однако в итоге все эксперты сошлись во мнении о том, что ни один проект нормативного акта не проработан полностью с учетом всех возможных рисков и гарантий. Поэтому представители риелторских структур выразили желание принять участие в разработке устраивающего всех законопроекта о регулировании работы специалистов по недвижимости для как можно более эффективного функционирования данной отрасли.