Когда ждать обвала цен на рынке недвижимости

Банки не начали массовую распродажу и "сказочно-дешевых" почти новых авто и квартир рынок не увидел. Эксперты признают – украинцев недооценили. Они оказались финансово крепче, чем предполагалось. Скорее всего, все дело в "теневых" деньгах.

Добровольные залоги, т. е. те, которые передаются банку заемщиком самостоятельно в случае невозможности погасить кредит, продавались в 2009 году. А принудительные, те которые изымаются через суды, выйдут на рынок в 2010-ом. И принудительные залоги могут обвалить цены на рынке. Так считали аналитики и на это делали ставку потенциальные покупатели. Сегодня Интернет пестрит предложениями по реализации залогового имущества и непосредственно от банков, и от тех, кто не прочь подзаработать. Всего поисковая система выдает 480 000 сайтов с предложениями залогового имущества. На одних сайтах десятки объявлений. А на профессиональных – таких объявлений от сотен и до тысяч.

"Предложение по продаже банками залогов составляет львиную долю рыка, который существует по недвижимости в больших городах. Есть залоги, которые продаются добровольно, есть, которые продаются принудительно. Много на рынке и машин и квартир, особенно от системных банков большой поток. И вторичный рынок этим переполнен. Приблизительно половина залогов – добровольные. Дело в том что при принудительной продаже заемщик теряет 35% дисконта. Машины быстро реализовываются. Квартиры вообще стоят. Спроса на квартиры, на землю не только спроса, но и цены нет", – подчеркивает Андрей Онистрат, член наблюдательного совета коммерческого банка.

Прогнозы звучали, ожидания накапливались, особенно с осени 2009-го. Но прошло более полугода, а обвального действия от увеличения количества выхода залогов на рынке не ощущается. Лишь иногда можно услышать об удачно приобретенном очень дешевом жилье. Эксперты предполагают: рыночная ситуация частично меняется в лучшую сторону…. для банков. И для ряда заемщиков. С февраля гривна начала укрепляться, понемногу уменьшается безработица, стал подниматься бизнес.

"Массового выброса на рынок залогового имущества, которое является обеспечением по проблемным кредитам, в этот период не произошло. Здесь надо учесть, что за этот год ситуация не стояла на месте. У должников, которым было тяжело год назад обслуживать и погашать кредиты, за год ситуация могла и нормализоваться. Да и банку лучше реструктуризировать задолженность, чтобы кредит обслуживался, чем вести тихую войну с заемщиком по принудительному взысканию имущества. Поэтому, я думаю, количество заемщиков, которые год назад имели проблемы и чье имущество потенциально могло быть выставлено на торги, на сегодня значительно меньше", – объясняет Роман Мельник, директор департамента кредитования корпоративного бизнеса коммерческого банка. Его коллега Дмитрий Зинков, председатель правления коммерческого банка уточняет: "Мы продаем по рыночной цене. Мы не торопимся с тем чтобы как можно быстрее сбросить залоги. Банкам выгоднее прежде всего минимизировать свои потери".

Залоги продолжают накапливаться

Ипотечное залоговое имущество продолжает накапливаться. И дело не только в задержках реализации из-за невыгодной цены. Кое-где, даже продавцы, которые "сидят в кредите" готовы сбрасывать сразу по несколько тысяч долларов, чтобы избавиться от обременительного груза и прекратить процесс нарастания процентов. Дело не в юридических тонкостях, если речь идет о судебном разбирательстве и невозможности банков подступиться к залоговому имуществу. Главная причина - в отсутствии полноценного рынка. На нем присутствуют лишь продавцы. А вот покупателей нет.

"Как такового рынка продажи недвижимости на сегодня фактически нет. Рынок стоит. За исключением отдельных точечных продаж. Поэтому сказать, что банки не захотели имущество продавать или банки придерживают это имущество, нельзя. Так сложились обстоятельства. Нет рынка массовых продаж", – говорит Роман Мельник.

Финансисты даже оценили в баллах, почему не продается залоговое имущество. 60 – это отсутствие законодательно-оформленного рынка, 30 – судебные ограничения. Остальное – это частичная вина банков, которые заморозили кредитование. "Все же рынок играл бы роль. Была бы интересна продажа. И те же владельцы земель и недвижимости сами бы быстро искали варианты продажи, не дожидаясь, что при принудительной реализации хороший процент будет отдан государству в виде комиссионных или в виде комиссионных уйдет торгующей организации, – уверен Роман Мельник. – Рынок подтягивал бы за собой и финансовые учреждения к кредитованию, и к приобретению таких объектов недвижимости. Не зависимо от того здания это или земля. В рыночных условиях и при наличии интереса конечного инвестора появилась бы и платежеспособность. А значит, и кредиты банков. Не зря участились случаи, когда последние кредитуют нового заемщика под продажу существующего в банке залога".

Пришло время интересоваться ипотекой

Эксперты утверждают: сегодня уже можно начинать интересоваться ипотекой. Особенно тем, кому она действительно нужна. Спекулянтам на рынке еще нечего делать. "Сейчас начинается период, он не будет ни длинным, ни коротким, когда надо покупать жилье тем, кому оно надо. Потому что в Украине начинается период постепенного незначительного восстановления. А значит и роста цен. Специалисты предполагают: обвала цен из-за залогов может и не состояться. Может случиться так, что с молотка пойдет только имущество банков с временными администрациями. Их руководители имеют право распродавать залоговое имущество с дисконтом в 30%. Остальные банки до последнего будут ждать роста цен на рынке. Т.е. платежеспособного спроса.

Виктория Бойко