На китайском рынке недвижимости сформировался пузырь

Китайские власти не сидят сложа руки и чуть ли не каждый день принимают новые меры по выправлению ситуации.

Видео дня

В августе 2009 г. 88 квартир, выставленных на продажу в доме на элитной набережной Шанхая, разлетелись за день. Средняя цена за квартиру превысила 16 млн юаней ($2,3 млн). В январе — апреле 2010 г. из второго блока было продано 32 квартиры, которые стоили в 1,5 раза дороже. Это блок в точности как первый, но из новых квартир лучше вид на реку Хуанхэ. «Это показывает, насколько горячий сейчас рынок», — констатирует руководитель аналитического отдела шанхайской Jones Lang LaSalle Майкл Клибанер.

Небывалый рост

Шанхайский рынок недвижимости — самый дорогой во всем Китае — лихорадит уже несколько месяцев. В перегретом секторе жилой недвижимости класса люкс шанхайские цены вдвое выше, чем в столице, Пекине. Даже на массовом рынке квартиры в пригороде стоят около $300 000. Крупные компании в последние годы перебираются из Шанхая в менее дорогие города.

«Китайский рынок недвижимости — это огромный пузырь», — утверждает бывший главный экономист Morgan Stanley в Азии Энди Се. Не сомневаются в этом и аналитики Citigroup. По данным Knight Frank, в IV квартале 2009 г. цены на недвижимость в Гонконге и Китае выросли на 28% и 25% соответственно. Тогда как глобальный индекс недвижимости, в который входят 47 стран, за тот же период снизился на 3,8%.

За I квартал городская недвижимость подорожала на 11,7% (данные Reuters). Это самый высокий показатель с 2005 г., когда появилась такая статистика. Едва ли этому стоит удивляться — в 2009 г. в Китае были выданы рекордные $1,4 трлн новых кредитов, а экономика получила $586 млрд госпомощи. Руководитель нью-йоркского хедж-фонда Kynikos Associates Джеймс Чанос говорит, что Китай находится на «беговой дорожке в преисподнюю» — для роста экономики необходимо, чтобы рос сектор недвижимости, но развивать его опасно.

Среднему жителю страны понадобится 20 лет, чтобы расплатиться за жилье, тратя весь свой доход только на него. «Цены вышли за разумный предел», — говорит консультант по недвижимости, проработавший в Шанхае более 15 лет. Экономисты полагают, что официальная статистика преуменьшает истинный рост цен в крупных городах.

Экономисты в тревоге

Макроэкономисты рисуют и вовсе апокалиптическую картину. Британский управляющий хедж-фонда Eclectica Asset Management Хью Хендри прочит сокращение китайской экономики и новый глобальный кризис после того, как лопнет пузырь и на кредитном рынке. Eclectica вложилась в опционы на акции 20 международных компаний, которые подорожают в случае «драматического коллапса» китайской экономики. По оценке главного экономиста Citigroup Уиллема Баутера, пузырь может лопнуть уже течение года, сообщает Bloomberg.

На падение цен на недвижимость в Пекине уже готовы играть не только «медведи», но и «быки». Чанос советует клиентам шортить Китай. Признавая, что в стране никогда не был, он отзывается о Китае как о «Дубае, умноженном на 1000, а то и хуже». Аналитик инвестбанка CLSA Энди Ротман, традиционно зарабатывающий на «бычьем» рынке, говорит, что при падении на 40% цены на недвижимость в Пекине всего лишь откатятся на 13 месяцев назад.

В мае Goldman Sachs понизил прогноз по чистой прибыли компаний, зарабатывающих на китайском рынке недвижимости, в среднем на 13% в 2010 г., а на ближайшие два года — на 25%. Credit Suisse понизил прогноз по прибыли на акцию на 15% в 2010 г. и на 20% в 2011 г. (данные Bloomberg). Goldman Sachs также понизил рекомендации по акциям строительных компаний — Guangzhou R&F Properties, Shimao Property Holdings, Sino-Ocean Land Holdings, Yanlord Land Group, IFM Investments, Shanghai Forte Land и Shenzhen Overseas Chinese Town Holdings. То же самое сделали Credit Suisse и Standard Chartered Bank.

Меры против спекуляций

Китайские власти уже не могут не замечать проблемы. 20 апреля они запретили строительным компаниям без процедуры одобрения принимать депозиты при продаже недостроенных квартир. Спустя неделю был введен мораторий на IPO компаний, связанных с сектором недвижимости, сообщает Reuters. Источники в Китайской комиссии по ценным бумагам рассказали газете China Daily, что на какое-то время могут быть заморожены 45 сделок на 110 млрд юаней ($16,1 млрд).

Впрочем, влияние моратория на сектор недвижимости будет меньшим, чем ужесточение требований к ипотечным заемщикам, полагает аналитик Royal Bank of Scotland Дэвид Нэг. 80% дохода строительные компании получают на ипотечных платежах и первоначальных взносах. К тому же крупнейшие из них торгуются и в Гонконге, поэтому смогут привлечь деньги там без одобрения регулятора, говорит Нэг. «Но этот шаг согласуется с остальными мерами по закручиванию гаек», — отмечает он.

С недавнего времени ограничен размер банковских кредитов на инвестиции в сектор недвижимости. Покупатели второго и третьего жилья должны заплатить больший первоначальный взнос и большие проценты по кредиту, чем те, кто покупает первое жилье. Идут разговоры о введении новых налогов на жилье класса люкс. Впрочем, китайские граждане знают, как обходить такие ограничения. Например, супруги разводятся, чтобы каждый мог получить ссуду на покупку первого жилья.

Банкам запрещено давать кредиты на покупку третьего дома в регионах, где недвижимость приносит сверхприбыль, и выдавать ипотечные кредиты заемщикам, которые не могут документально подтвердить, что живут в этом регионе. Местным властям предложено ограничить количество домов, которые один и тот же покупатель может приобрести за определенный период.

По оценке экономиста Deutsche Bank Цзюнь Ма, в крупных городах недвижимость может подешеветь на 10%, а недвижимость класса люкс — на 20%. «Мы ожидаем более агрессивных мер, направленных против спекуляции в секторе недвижимости, в ближайшие месяцы», — говорит он.

Формирование пузыря на рынке недвижимости стало одним из главных рисков для устойчивого роста экономики, констатирует исследовательский центр развития при Госсовете Китая. 15 мая информагентство «Синьхуа» передало слова председателя КНР Ху Цзиньтао о планах «решительно» сдерживать рост цен на недвижимость в некоторых городах. На следующий день после этого заявления Shanghai Composite снизился до минимального уровня за последний год.

Китай много делает, чтобы «выпустить воздух» из пузыря на рынке недвижимости, говорит бывший руководитель Гонконгского нацбанка Джозеф Йэм. С ним согласен руководитель отдела глобальной недвижимости Citigroup Томас Флекснер. «Китай действует разумно, пытаясь решить эту проблему, рынок начинает верить, что они относятся к этому серьезно», — отмечает он (цитаты по Bloomberg).

Результаты уже есть. Продажи новых домов в Шанхае к середине мая упали до пятилетнего минимума, сообщает Bloomberg со ссылкой на Shanghai UWin Real Estate Information Services. С 10 по 16 мая они составили 60 000 кв. м — это на 16% меньше, чем неделей ранее, и минимальный показатель с 2005 г. В Шанхае с середины 1990-х гг. было три или четыре пузыря на рынке коммерческой и жилой недвижимости, но ко всеобщему кризису это не привело, обращают внимание эксперты.