Видео дня
Цены на жилье немного упадут, а к концу года вырастут снова
В 2009 году эксперты утверждали, что избрание нового президента будет иметь позитивные последствия для восстановления строительной отрасли. Однако первичный рынок подавлен, а вторичный демонстрирует несущественный рост.
Первичный рынок: когда исчезает доверие
Времена строительного бума остались в прошлом. По данным Госкомстата, объемы выполненных строительных работ 2009 года в Украине сократились почти на 52% по сравнению с 2008 годом.
Последние данные свидетельствуют о дальнейшем ухудшении ситуации на первичном рынке. В январе 2010 года предприятия страны выполнили на 24% меньше работ, чем в январе неудачного 2009 года, отмечается в отчете ведомства.
В Минрегионстрое негативную динамику считают вполне естественной.
"Не следует ожидать быстрого восстановления отрасли – это нереально. Падают обычно очень быстро, а поднимаются очень медленно", - подчеркивает первый заместитель министра регионального развития и строительства Сергей Доротич.
Чиновник уверен, что по итогам 2010 года показатели улучшатся, хотя повода для оптимизма, похоже, нет. По мнению экспертов, сокращение в секторе будет вызвано уменьшением объемов введенного в эксплуатацию жилья индивидуальными застройщиками. Этот показатель в 2009 году уменьшился примерно втрое.
"Это уже не отдельные случаи, это система. Сегодня около 70-80% площадок в стране заморожено Речь не идет о традиционных задержках во введении объектов на полгода или год. Явление, к сожалению, приобрело системный характер", - подчеркивает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
Большое количество приостановленных строек и распространения случаев обмана отпугивают инвесторов от тех компаний, которые имеют шанс за счет привлечения средств закончить возведение объектов. Поэтому покупателей на первичном рынке стало меньше, а некоторые агентства недвижимости уже не проводят сделок по продаже квартир в новостройках.
Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий подтвердил, что в его практике такие случаи встречаются крайне редко.
"В 2008 году на первичном рынке столицы было продано 10 тысяч квартир, а за 2009 год - чуть больше тысячи", - сообщил он. При этом, добавляет Рубанов, такие соглашения касаются достроенных объектов или готовых на 99%.
По данным Украинской торговой гильдии, в начале 2010 года в Киеве на разных этапах строительства зафиксировано 188 жилых комплексов. Из них на завершающей стадии находится около 20% площадок.
"Безумцев у нас еще хватает, поэтому операции будут. Сегодня некоторые компании готовы продавать квадратный метр за 8 тысяч гривен. Есть и более дешевые предложения, но дешевый сыр - только в мышеловке. Какая разница - потерять 8 тысяч гривен или 7 тысяч гривен", - отмечает руководитель СФНУ.
В Национальной строительной компании пояснили, что снижение цены - это вынужденная мера.
"Акционные цены связаны только с необходимостью привлечения срочных средств для достройки определенных объектов ... Мы идем на убытки, чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами", - отметил руководитель отдела продаж НБК Дмитрий Шостя.
Дешевле всего в январе 2010 года стоили квартиры только в новых домах столичных пригородов. Однокомнатные квартиры в состоянии "после строителей" продавали по цене около 7 600 гривен за квадратный метр, говорят в агентстве недвижимости "Оболонь".
При этом Костецкий утверждает, что подобные акции проводят только для "проблемных" квартир.
"Скидки делаются на многокомнатные квартиры или жилую площадь, расположенную в неудобном месте в рамках комплекса. Однако даже мощные PR-кампании не помогают привлечь массового покупателя", - говорит аналитик SV Development.
Впрочем, старший консультант направления жилой и гостиничной недвижимости УТГ Дмитрий Пикалов считает, что строители взвешенной дисконтной политикой вполне могут перетянуть покупателя с вторичного рынка.
«Если застройщики немного уменьшат свои аппетиты, хотя бы на 15%, то они могут забрать с вторичного рынка почти всех покупателей", - соглашается с ним вице-президент Союза специалистов по недвижимости Анатолий Топал.
Вторичный рынок: в плену инерции
Между тем на вторичном рынке продавцы и дальше отстаивают свою цену. Соглашения SV Development свидетельствуют, что за февраль 2010 средняя цена продажи одно-трехкомнатных квартир в Киеве выросла на 0,26% до 1 679 долларов за квадратный метр.
Самым дешевым остается Дарницкий район со средним показателем 1 286 долларов за квадрат, а самым дорогим - Печерский - 2 676 долларов.
Эксперты считают незначительный рост цены свидетельством инерции сегмента.
"Продавцы не готовы снижать цены на однокомнатные малогабаритные квартиры - сказывается инерция рынка, поскольку владельцы таких квартир обычно хотят купить лучшую квартиру", - объясняет один из столичных риэлторов.
По его словам, продать без снижения цен тесные, физически и морально устаревшие квартиры все труднее и труднее. "В начале 2009 года однокомнатную квартиру в эконом-классе можно было купить за 30-35 тысяч долларов, а сегодня такие жилища стоят 55-60 тысяч", - говорит риэлтор.
Однако Костецкий уверен, что вторичный рынок оживляется. "Сегмент начал восстанавливаться еще в июне 2009 года. Если в начале года в Киеве проводился 400 сделок в месяц, то к концу года их количество возросло вдвое" - утверждает он.
Впрочем, с предкризисным периодом этот показатель не сравнится. По данным SV Development, на вторичном рынке столицы 2008 года было продано около 20 тысяч квартир, а в 2009 году - менее 10 тысяч.
Кроме того, незначительное увеличение количества сделок и рост цен в эконом-классе не повлияли на падение стоимости "элитного" квадратного метра.
"В ноябре 2009 года квартира элит-класса стоила 650 тысяч долларов, а сегодня его выставляют уже по 500 тысяч долларов", - приводит пример Костецкий.
Прогноз погоды: переменная облачность
В ближайшее время рынок недвижимости существенно не изменится, говорят эксперты.
"Существенное сокращение финансовых потоков со стороны отечественных и иностранных инвесторов первичного рынка привело к переносу большинством девелоперов работ по реализации проектов на один-два года", - говорится в Украинской торговой гильдии.
Надеяться застройщики могут только на возобновление ипотечного кредитования.
"В период своего расцвета кредитования занимал значительный сегмент рынка. Конечно, восстановление программ будет стимулировать спрос на недвижимость, но люди все равно станут более осторожны в выборе компании", - считают в НБК.
Более оптимистичными для покупателей являются прогнозы относительно дальнейшей судьбы вторичного рынка. Изменение цены в течение 2010 года в пределах -10% и 5% - такой вердикт экспертов.
"В 2010 году квартиры могут подешеветь на 10-12%, но в большей степени это коснется помещений элит-класса", - говорит Рубанов.
Вместо этого, Дмитрий Пикалов полагает, что волатильность будет еще меньше. "Наш прогноз - колебания в пределах 2,5% и -2,5% в краткосрочной перспективе, а во второй половине 2010 года можно ожидать минимального роста", - уверен эксперт.
При этом Костецкий утверждает, что падение цен уже не будет и возможен только рост зависимости от сегмента на 1-5%.