Покупка жилья, Или не было печали

Нынешнее лето для рынка недвижимости нельзя назвать традиционным, так как вместо обычного затишья касательно количества осуществляемых сделок, наоборот наблюдается существенное оживление отрасли, отмечают аналитики. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, в июне-2013 в столице было заключено 3850 договоров по купле-продаже жилья, причем 2 130 из них пришлись на "вторичку", а 1 720 – на "первичку".

Оживление рынка идет уже полгода

Как отмечают в SV Development, в первом полугодии столичный рынок жилья демонстрирует рост количества заключенных сделок от месяца к месяцу. Этот тренд явно демонстрирует представленная ниже статистика.

Таким образом, за первое полугодие 2013-го в Киеве всего было продано и куплено 14 тысяч квартир.

Эксперты рынка называют разные причины роста интереса покупателей к возможности стать владельцем жилья: от страха попасть под финансовый пресс новых инициатив украинской власти до накопления определенной валютной массы, достаточной для приобретения "крыши над головой". Однако, даже несмотря на некоторое оживление рынка жилья, все же традиционным остается интерес будущих владельцев к ценовым параметрам предлагаемых "квадратов": наших сограждан по-прежнему больше всего интересует жилье эконом-класса. В компании SV Development отмечают, что сегодня среди покупателей наиболее популярны 2-комнатные варианты (47% договоров), 1-комнатные (41%), 3х- и более комнатные (12%). Что касается ценовой политики рынка жилья, то здесь наибольший спрос на квартиры зафиксирован в разрезе стоимости до 100 тысяч долларов (60% сделок). Значительно меньший спрос наблюдается на жилье, за которое "просят" от 100 до 200 тыс. долларов (25%) и свыше 200 тыс. долларов (15%).

Как "разогрев" отразится на ценах

Летнее оживление рынка недвижимости логичным образом отразилось на ценовой политике отрасли, отмечают аналитики. Если говорить о конкретных цифрах, то стоит обратить внимание, что, по данным компании SV Development, в июне-2013 самое дешевое жилье в Киеве предлагалось в Деснянском районе ($1 554/кв.м – "вторичка", $1 411/кв.м. – "первичка"), а самые дорогие квартиры продавались в Печерском районе ($3 018/кв.м. – "вторичка", $2 593/кв.м. – "первичка").

По словам риелторов, этим летом ценовая политика "квадратов" демонстрирует не только некоторую стабильность, но и даже небольшой рост – в пределах 5-7%. "Если еще зимой и весной те квартиры, что выставлялись на 3-5 тыс. долларов выше среднего по рынку предложения, то они могли "висеть" в объявлениях месяцами, потому что покупатель считает каждую копейку. В итоге продавцу приходилось либо снижать цену на жилье до интересного для покупателя уровня, или ждать того, кто предложит требуемую сумму, - поясняет "Обозревателю" риелтор Анна. – Однако этим летом население, напуганное инициативами властей, уже ведет себя по-другому. Оживились и продавцы, и покупатели. И продавцы готовы идти на адекватный торг – в пределах до 3 тыс. долларов, хотя раньше более привычным был торг в 1-1,5 тыс. долларов. Да и покупатель уже более сговорчив и готов платить за квартиру на 3-5 тыс. долларов больше, если вариант приглянулся, так как боится его потерять".

По мнению аналитиков рынка, этот небольшой всплеск цен, который, к слову, наблюдается и в столице, и в регионах, является временным. "По роду своей деятельности мне много приходится общаться и с продавцами, и покупателями. И многие из них спешат купить-продать жилье в самое ближайшее время. Ведь люди не знают, как будет работать рынок недвижимости после реализации инициатив властей. И здесь многие игроки считают, что после того, как рынок жилья вынужден будет жить по новым правилам, то следует ждать не только существенного снижения количества сделок, но и, возможно, удешевления стоимости жилья. В принципе, это вполне реально, поскольку отрасль не готова к инициируемым властями нововведениям", - высказал "Обозревателю" свою точку зрения риелтор Алексей.

В целом, если обобщить различные мнения экспертов по поводу возможного снижения цен на жилье, то диапазон прогнозов достаточно широк – от 5 до 15%. И такой тренд снижения может уже стартовать нынешней осенью, говорят аналитики. Правда, резкого обвала не стоит ожидать, говорят эксперты. "Скорее всего, снижение цен может идти плавно, так как рынок недвижимости будет пытаться "нащупать" новое "дно". И здесь возможны любые варианты ценового поведения рынка. Например, если на "вторичке" будет сложно заключать договор купли-продажи, а цены для покупателей будут неинтересными, тогда люди начнут больше изучать возможности приобретения жилья на "первичке". И тогда "вторичка" подешевеет из-за ослабления спроса, а "первичка", наоборот, подорожает из-за усиления спроса. Но если рынок недвижимости приспособится к новым законодательным изменениям, ситуация может остаться неизменной и стабильной, за исключением каких-то отдельных параметров", - говорит агент недвижимости Анна.

"Волка бояться – в лес не ходить"?

Каких же таких нововведений опасаются участники рынка недвижимости? Напомним, речь идет о двух законодательных инициативах.

Первое – с 1 сентября вступает в силу постановление Нацбанка об ограничении суммы наличных расчетов "потолком" в размере 150 тыс. грн. Эксперты считают, что это решение, цель которого вывести из "тени" наличные расчеты граждан, может затормозить жизнедеятельность рынка недвижимости. Ведь многим придется оплачивать покупку жилья через банк, где придется нести дополнительные финансовые затраты и платить за конвертацию валюты в гривню (так как переводы будут проходить только в национальной валюте), открытие счета, обналичивание средств, перевод денег и прочие процедуры. Все эти дополнительные расходы, которые придется гасить покупателю помимо самой стоимости квартиры, могут потянуть на 1-3% от средней стоимости жилья, полагают риелторы.

Второе – с 1 августа вступает в силу распоряжение Минюста о проведении оценки недвижимости при купле-продаже с целью налогообложения. Без такой оценки нотариус не сможет заверять договора купли-продажи. Как поясняют юристы, после вступления этой инициативы в силу оценку недвижимости смогут производить только специалисты, имеющие специальный сертификат, а в нашей стране сейчас таковых примерно пять десятков. "Получается, что оценщики должны в кратчайшие сроки получить необходимые сертификаты. Но готова ли база для их проведения курсов и их предоставления сертификатов? Знакомые оценщики говорят, что у них возникли проблемы с сертификацией. Поэтому даже не берусь говорить, сколько в итоге будут стоить услуги оценки, если рынку сейчас угрожает монополизация. Эти услуги подорожают в разы. И к чему все это приведет? К аналогичной ситуации июня 2012 года. Когда изменения подхода к оценке недвижимости сразу же парализовали рынок жилья. Надеюсь, в итоге проблемы как-то будут решены, чтобы и овцы были целы, и волки сыты", - обеспокоен риелтор Алексей.

А ипотека - "колеблется"

Рост количества сделок на рынке недвижимости не может не отразиться на рынке ипотечного кредитования позитивным образом. Ведь хотя сегодня люди стараются не влезать в многолетнюю кредитную кабалу, так как не хотят брать в банке большие суммы ипотеки, все же достаточно живым остается интерес населения к ипотеке в параметрах до 10-20% стоимости жилья в период на 1-5 лет, отмечают игроки рынка. "Такие ипотечные кредиты, когда сумма кредитования является небольшой, являются для населения менее рискованными с психологической точки зрения, нежели кредиты с большой суммой кредитования, ведь эти кредиты проще и реальнее платить. Поэтому люди охотнее берут ипотеку по минимуму суммы и минимуму срока кредитования", - подтверждают тенденцию нам в одном из столичных банков.

Давайте же рассмотрим, какие ипотечные ставки предлагают крупнейшие украинские банки этим летом. Как отмечают аналитики компании "Простобанк консалтинг", по состоянию на 20 июня 2013 года, в Украине кредитные ставки на "первичку" немного снизились.

Надо отметить, что снижение затронуло ипотечные программы для вторичного рынка жилья. Так, по наблюдениям компании "Простобанк консалтинг", по состоянию на 4 июля 2013 года, украинские банки предлагали следующие варианты кредитования.

Теперь стоит пройтись более подробно по раскладке предлагаемых банковскими учреждениями ипотечных программ. С учетом того, что сегодня вторичный рынок жилья более популярен среди населения, нежели первичный, давайте изучим, какие же условия кредитования предлагали украинские банки в июне-2013.

Так, по данным компании "Простобанк консалтинг", в начале лета ипотеку, сроком на 20 лет, клиентам готовы были предложить 14 банков из числа пятидесяти лидеров по активам.

Достаточно широким оказался в этот период и выбор ипотечных программ, сроком на 15 лет. В июне условия кредитования в этом сегменте для "вторички" предлагали 18 банков из числа пятидесяти лидеров по активам.

Еще более широкий выбор условий кредитования в июне был возможен на "вторичке" на срок до 10 лет. Тут выбрать приемлемую ипотеку можно было из предложений 21 банка из числа пятидесяти лидеров по активам.

Интересные ставки в июне наблюдались в ипотечных программах сроком на 5 лет. Здесь готовы кредитовать население 21 банк из числа пятидесяти лидеров по активам.

И, наконец, самый краткосрочный вариант ипотечного кредитования – в период на один год. Вполне приемлемые программы кредитов для вторичного рынка жилья в июне предоставляли 23 банка из числа пятидесяти лидеров по активам.

Что интересно, в июне аналитики компании "Простобанк консалтинг" подсчитали, во сколько обойдется оформление квартиры в кредит, стоимостью 800 тыс. гривен и с авансом до 30% сроком на 20 лет. Расчеты экспертов оказались вполне любопытными и изучить их можно ниже в таблице, причем учтены были предложения банков из числа 50 лидеров по активам.

В общем, как видим, на рынке недвижимости сложилась неоднозначная ситуация, поэтому выбор – покупать или не покупать жилье сейчас – делать как никогда сложно. Однако какой бы ответ - "да" или "нет" - в итоге вы для себя ни определили, самое главное, не поддавайтесь эмоциям, ведь эмоции – явно не лучший советчик.