Московские небоскребы еще не коснулись "дна"

Рынок офисной недвижимости в столице переживает трудные времена – площади плохо сдаются, ставки аренды сокращаются, инвестиции тают, западные инвесторы уходят. И это еще не конец падения, говорят эксперты.

Видео дня

Общий объем офисной недвижимости в Москве, по итогам третьего квартала этого года, составил 15,2 миллиона квадратных метров. Почти 25 процентов из них пустуют. Темпы строительства в связи с упавшим спросом и финансовыми трудностями снизились на 55 процентов. Инвесторы, не видя горизонта кризиса, покидают рынок. По словам экспертов, активизация в строительстве деловой Москвы станет возможной только после разрешения политического противостояния России и Запада.

Четверть офисов пустует

С начала января по конец сентября в столице было возведено менее полумиллиона квадратных метров офисов, что на 55 процентов меньше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщил DWдиректор департамента офисной недвижимости международной консалтинговой компании Knight Frank Константин Лосюков. "Снижение объемов спроса, а также ограничение возможностей привлечения доступного финансирования привели к заметному снижению девелоперской активности", - отмечает он и добавляет, что вследующем году темпы строительства, скорее всего, сохранятся на уровне этого года.

Падение спроса особенно заметно по объему вакантных площадей. Сегодня их доля находится на историческом максимуме. Как говорит Константин Лосюков, "суммарно во введенных в эксплуатацию офисных зданиях классов А и В для арендаторов и покупателей сегодня доступно почти 3 миллиона квадратных метров". Наименее востребованы офисы класса А - здесь доля вакантных площадей составляет 25,5 процента, в офисах класса В - 17 процентов.

Ставки упали на 10 процентов

Чаще всего в Москве компании берут офисы в аренду, приобретают их в собственность немногие. В этом году сделки по покупке офисов составили всего 3 процента от общего объема заключенных контрактов. Наибольшее число сделок в этом году (61 процент), по данным Knight Frank, касалось пересмотра аренды офисных площадей.

Арендодатели вынуждены идти на снижение ставок. В долларах за девять месяцев 2015 года они снизились на 14 процентов в офисах класса А и на 7 процентов в офисах класса В. В рублях снижение составило около 10 процентов в обоих классах. "Средняя ставка аренды в рублевом эквиваленте по итогам третьего квартала достигла 26,7 тысячи рублей (около 380 евро) за квадратный метр в год в офисах класса А и 15,5 тысячи рублей (около 220 евро) в офисах класса В", - уточнил Константин Лосюков.

Минус 20 процентов инвестиций

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований консалтинговой компании Blackwood Александр Шибаев сообщил DW, что объем инвестиций в сегменте офисной недвижимости составил за прошедшие девять месяцев года около 800 миллионов долларов, что примерно на 20 процентов меньше, чем за три квартала 2014 года и примерно вдвое меньше, чем было в начале десятилетия.

По словам эксперта, активность инвесторов сократилась в связи с объективными причинами: "Основные из них - кризис, волатильность валюты, зависимость российской экономики от цен на нефть. Эти колебания серьезно увеличивают риски девелоперского бизнеса", - говорит он. Еще пару лет назад офисный сегмент был наиболее привлекательным для зарубежных игроков именно в силу относительно невысокой доли рисков, прозрачности схем и предсказуемости правил.

Сегодняшние риски вынудили многих иностранных инвесторов покинуть московский рынок. Как отмечает Александр Шибаев, если несколько лет назад соотношение российских и иностранных инвесторов здесь могло доходить до 30 к 70, то сегодня все наоборот, причем среди 30 процентов иностранных игроков все более заметную роль начинают играть азиатские инвесторы.

Влияние санкций

Охлаждение в отношениях России и Запада негативно отразилось на рынке. "Санкции сказались как в плане доступа девелоперов к финансированию, так и в плане закупки ими материалов, программного обеспечения", - отмечает эксперт. По его мнению, от дальнейших политических процессов будет зависеть и будущее рынка. Если будут улучшения, вернется деловая активность, уверен он. "Дно еще не пройдено. Вероятно, мы достигнем его в конце 2015 - начале 2016 года", - предполагает Александр Шибаев.

И все же, по словам эксперта, в первые три квартала, несмотря на в целом негативную динамику, были продемонстрированы и отдельные успехи, к которым он относит, в частности, продажу делового комплекса премиум-класса Mercedes-Benz Plaza на Ленинградке, двух зданий бизнес-центра "Метрополис" на Войковской и бизнес-центра "Бахрушин Хаус" на Павелецкой.

Сити останется главным

Несмотря на то, что главной достопримечательностью московского офисного рынка остается Сити, аренда здесь не самая дорогая в Москве: 500-600 долларов за квадратный метр в год против 700-800 долларов в Белом квартале на Белорусской или 900-1000 долларов в зданиях поблизости от Кремля. По словам Константина Лосюкова из Knight Frank, в Москве вряд ли стоит ожидать появления еще одного такого масштабного офисного квартала.

"В этом просто нет необходимости", - говорит он. Реализация проекта "Москва-Сити", по его мнению, "объясняется в первую очередь тем, что в нем принимали участие несколько девелоперов, которые строили свои проекты в рамках единого генплана". C персоналией одного из самых эксцентричных российских бизнесменов - Сергея Полонского - успех Сити эксперт не связывает.

Напомним, что компания Полонского Potokстроила в Сити комплекс "Башня Федерация". В этом году предприниматель был экстрадирован из Камбоджи и находится сейчас под арестом в связи с обвинением в мошенничестве. Проект "Башня Федерация", перешедший к cтруктурам бизнесмена Романа Троценко, до сих пор полностью не завершен.