Рынок недвижимости получил сильного конкурента

Сергей Савчук, директор КУА «Дельта-Капитал»: «Спекулятивная составляющая рынка недвижимости в 2007 году сильно ослаблена рывком фондового рынка и развитием рынка институтов совместного инвестирования. И данная тенденция в 2008 году только усугубится».

Ситуация на рынке недвижимости накалилась, что называется «до предела». Продаж реальных нет, а про их большое количество так и вообще речи не идет. На риелторских порталах все чаще появляются статьи о том, что рынок близок к краху, о том, что риелторы меняют работу, о том, что слишком раздутые цены вот-вот упадут.

С другой стороны, появляются материалы о «росте» цен на недвижимость. И с одной, и с другой стороны звучат здравые аргументы. Разобраться в том, кто прав в этой ситуации, действительно достаточно тяжело. Но несомненным является тот факт, что в условиях такой инфляционной составляющей, которая имела место быть в прошлом году, цены на недвижимость, казалось бы, должны были бы взметнуться до невиданных высот. И то, что этого не случилось, уже говорит о многом.

Инфляционный фактор

Как пишет «Коммерсант-Украина» со ссылкой на данные Госкомстата, «…индекс потребительских цен в Украине в 2007 году составил 16,6% и оказался наивысшим показателем инфляции с 2000 года. Самый больший рост цен зафиксирован на продукты питания – на 22,9%, они подорожали вследствие летней засухи. Минэкономики причинами рекордного роста цен называет также монетарный фактор (в 2007 году монетарная база выросла на 46%, денежная масса – на 52,2%), рост потребкредитования (рост объема выданных населению кредитов в 2007 году составил 97,8%) и высокие негативные инфляционные ожидания населения и товаропроизводителей.

Вывод, который делает портал «agent.ua»: «Даже «рисованные» индексы не покрыли годовой инфляции. Если же к этому добавить проценты ипотеки, то отрицательная динамика стаёт очевидной. При таких обстоятельствах спекуляции на рынке становятся нерезультативными».

Потому нет ничего удивительного в том, что в то время как инфляция в стране была самой высокой за последние семь лет, рост цен на недвижимость был самым маленьким за последние пять лет. По данным генерального директора «Украинской Торговой Гильдии», в течение августа-сентября рынок практически замер, причем если на первичном рынке строительным компаниям удавалось продавать 2-5 квартир в течение месяца, то на вторичном рынке объем сделок приблизился к нулю.

Ипотечный кризис

Конечно же, свой вклад внес «ипотечный кризис» в США. Все заговорили о спекулятивности рынка недвижимости и не только в США. На этом фоне уже абсолютно не фаталистически звучат прогнозы ежегодного доклада Global Risks-2008, подготовленного для Всемирного экономического форума (ВЭФ), в котором, в частности, вероятность обвала цен на недвижимость и другие активы в США, Великобритании и Европе, получила оценку 4.5 балла по 5-балльной шкале. По мнению экспертов, следствием обвала станет падение потребления и рецессия. Ущерб от подобного развития событий специалисты оценивают в максимальные 5 баллов.

Новый игрок

Но вернемся, все же, к нашей реальности. Все-таки, украинская экономика не настолько интегрирована в мировую, чтобы мировые кризисные явления серьезно отразились на нашем рынке. Нам бы разобраться с родными внутренними факторами.

В той же публикации в «Коммерсант-Украина» читаем: «инфляция в 2007 году могла быть и больше – сдерживающим фактором стал рост депозитов населения на 53,9%, «что отвлекло чрезмерную ликвидность с потребительского рынка». По словам президента Украинского общества финансовых аналитиков Юрия Прозорова, «без такого роста депозитов прошлогодняя инфляция составила бы 18-19%».

Вот это уже интереснее. То есть инфляцию уменьшило возрастание депозитной базы. А что у нас по депозитам было за прошлый год ? Правильно, чистый убыток. Инфляция 16,6% по году, а максимальные депозитные ставки – в районе 15%.

В то же время, управляющий фондами компании «Дельта-Капитал» Юрий Покладенко считает что «Серьезный рывок фондового рынка (рост индекса ПФТС составил 134,36%) тоже внес свою лепту как в сдерживание инфляции, так и в падение интереса к спекулятивным операциям на рынке недвижимости. Правда, наверное, влияние на инфляционную составляющую минимальное.

По словам президента компании «КИНТО», лидера на рынке институтов совместного инвестирования Сергея Оксанина «Украинский фондовый рынок является рекордным в мире по росту за последние пять лет».

А это привело к бурному росту рынка институтов совместного инвестирования. По словам директора КУА «Дельта-Капитал» Сергея Савчука «Поскольку объем рынка, который приближается к отметке в 3 млрд. грн. еще далек от показателей рынка депозитов (143 млрд. грн.), то, очевидно, что говорить о серьезном его влиянии на сдерживание инфляции не приходится. Но вот по рынку недвижимости появление нового высокодоходного инструментария ударило очень серьезно. «Спекулятивная составляющая рынка недвижимости в 2007 году сильно ослаблена рывком фондового рынка и развитием рынка институтов совместного инвестирования. И данная тенденция в 2008 году только усугубится».

В принципе, данная мысль имеет право на жизнь. Хотя бы потому, что откат или замедление роста цен на недвижимость в странах Центральной и Восточной Европы совпал с началом развития рынка институтов совместного инвестирования. Правда, прямых доказательств того, что развитие рынка ИСИ тянет за собой падение цен на недвижимость или стагнацию данного рынка придется поискать, но ситуация выглядит логично.

Тем более, что то же самое имело место быть и в наших реалиях в прошлом году.

Как говорится, слишком много совпадений.