УкраїнськаУКР
EnglishENG
PolskiPOL
русскийРУС

Рынок недвижимости выходит из тени

654
Рынок недвижимости выходит из тени

За последние два года уровень прозрачности украинского рынка коммерческой недвижимости показал один из самых высоких темпов роста в мире.

Согласно опубликованному 25 июня отчету международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), Украина из рейтинга страны с низким уровнем прозрачности в 2006 году в этом году попала в категорию полупрозрачной. Jones Lang LaSalle и LaSalle Investment Management оценивали уровень прозрачности на рынках недвижимости в 82 странах мира, сравнивая их нынешние показатели с 2006 годом (тогда был составлен последний рейтинг), говорится в отчете компании. В исследовании оценивались такие факторы, как качество предоставляемых на рынке услуг, базовые рыночные показатели, нормативные и регулятивные условия, а также развитость трансакционных процессов.

Израильская недвижимость - самая перспективная

Страны были разделены на группы: с высоким уровнем прозрачности (уровень 1), прозрачные (2), полупрозрачные (3), с низким уровнем прозрачности (4) и непрозрачные (5). Самым прозрачным в мире был признан рынок коммерческой недвижимости в Канаде (1,17 балла), а также Австралии (1,2) и США (1,2). В категорию непрозрачных рынков в этом году были отнесены Беларусь (4,53), Судан (4,65), Камбоджа (4,67), Алжир (4,76) и Сирия (4,76). В JLL отмечают, что не приравнивали "низкую прозрачность" к коррупции. "Наличие или отсутствие коррупции – это только один из компонентов прозрачности рынка недвижимости",– говорится в отчете.

Рейтинг Украины повысился с 4-го уровня в 2006 году до 3-го уровня – страну отнесли к категории полупрозрачной (46-е место в рейтинге). Это один из самых высоких темпов роста за последние два года наряду с такими странами и городами, как Дубай, Румыния и Россия. В результате Украина оказалась в одной группе с такими странами, как Венгрия, Латвия, Эстония, Болгария и Израиль.

Во многих странах рынок коммерческой недвижимости становится все более прозрачным благодаря позиции государственных властей, стремящихся устранить регулятивные и юридические преграды для движения иностранного капитала, отмечают в JLL. Управляющий директор LaSalle Investment Management Жак Гордон, чьи слова приводятся в отчете, считает, что улучшение прозрачности связано с глобализацией, которая заставляет инвесторов выходить на зарубежные рисковые рынки в поисках более высоких доходов.

Активизировавшиеся в последние годы инвестиционные сделки с участием иностранных инвесторов на украинском рынке привели к улучшению качества девелоперских проектов, соглашаются участники рынка. "Западный инвестор, покупая готовый объект недвижимости, в первую очередь смотрит на качество арендаторов и качество подписанных с ними договоров,– говорит заместитель гендиректора FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко.– Для инвестора важна не сама по себе арендная ставка, а понимание того, что его права застрахованы. То есть не $50 сроком на один год, а $30 – на 7-10 лет".

Девелоперы также стали обращать внимание на концепцию объектов коммерческой недвижимости, отмечает партнер Dragon Asset Management Владимир Тимочко. "Среди более старых проектов есть неудачные (например, торгцентры 'Метрополис', 'Альта-центр', 'Аладдин' и 'Променада'), когда собственники не получают прибыль в полном объеме, несмотря на благоприятные условия на рынке,– говорит он.– А сейчас идет ориентация на более долгосрочный доход. И из всех крупных проектов мне неизвестен случай, когда бы концепцию разрабатывали украинские архитекторы. Привлекаются иностранные архитекторы или по крайней мере международные консультанты".

Топ-5 офис-центров Киева: делать бизнес по-взрослому

По мнению экспертов, уровень прозрачности в сфере отношений с госорганами, напротив, снизился. "Исходя из моего личного опыта и опыта нашей компании, нельзя сказать, что за последние несколько лет произошли какие-то положительные изменения в сфере земельных отношений и налогообложения. Скорее ситуация ухудшилась за счет роста коррумпированности чиновников, особенно в Киеве",– говорит господин Тимочко.

Спрос на квартиры неуклонно падает

Как уже сообщал "Обозреавтель", сегодня снижение деловой активности вследствие сдерживающей монетарной политики Национального банка и бюджетной правительства уже привели к сокращению спроса на рынке недвижимости. «В мае ситуация сложилась неоднозначная: в долларовом эквиваленте первичный рынок демонстрировал рост. А в гривневом — показал незначительный ценовой спад»,— утверждают аналитики компании «Киев Жилье-Инвест». По их данным, в первом случае средняя стоимость жилья эконом-, и бизнес-класса увеличилась на 2,8%, а стоимость квартир премиум-категории возросла в среднем на 0,6%. При этом в национальной валюте средняя цена на жилье эконом-класса снизилась на 0,8%, стоимость жилья бизнес-класса снизилась на 1,3%, а цена на жилье премиум-категории уменьшилась на 3,2%.

Цены на квартиры могут рухнуть

Подобную тенденцию отмечают и аналитики группы компаний «Планета Оболонь»: «В гривнях цены предложения в большинстве сегментов рынка снизились. Другое дело, что на рынке недвижимости официальный курс доллара используется далеко не всегда — стороны нередко специально договариваются о курсах конвертации при проведении торгов». Свой курс, по словам экспертов, устанавливали в мае и продавцы строящегося жилья. При этом на рынке аренды жилья тенденция противоположная. «Как ни парадоксально, только за семь прошедших дней, после небольшого затишья, съемные квартиры в долларовом эквиваленте подешевели на 1,39%»,— отмечают аналитики компании SV Development.

Хотя это снижение не слишком велико и находится в пределах статистической погрешности, но все же можно констатировать, что рынок продолжает стагнировать. О чем свидетельствует и все уменьшающееся количество сделок. На вторичном рынке, по данным ГК «Планета Оболонь», по сравнению с апрелем, количество сделок в их компании снизилось на 24%. При этом на 25% уменьшилось и количество заявок на покупку квартир. На рынке столичной аренды только за прошлую неделю количество реальных сделок уменьшилось на 13% (при росте на 9% предложений сдать квартиру).

Июньское повышение предлагаемых цен «вторички» на 1% (в мае было 1,5%) — это лишь жадность продавцов, продиктованная заблуждением, что жилье в Киеве должно постоянно дорожать. Но опрошенные эксперты утверждают, что в июле на вторичном рынке стоит ждать «демократизации» некоторых категорий квартир, а на остальные цены «замерзнут». Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис полагает, что стоимость «бэушного» жилья должна снизиться в среднем на 1,5—2% из-за мизерного спроса и большого предложения: рынок затоварен. Однако устоят цены на самые дешевые «единички» — такой товар расхватывают те, кому просто жить негде. При этом спекулянты, ранее купившие квартиры с целью выгодной перепродажи, уже поняли, что серьезного заработка не получат. Они начали нервничать и сбрасывать цены, чтобы продать побыстрее и хотя бы не потерять деньги из-за высокой инфляции.

Читайте по теме:

Градостроительство подчинят ВТО

Цены на квартиры могут рухнуть

Бюджет парализовал отечественную экономику

Бешеным заработкам застройщиков грядет конец

Риелторы и автодилеры отстали от курса

Подготовил Артур Гойсан

Рынок недвижимости выходит из тени