Стоит ли рассчитывать на рефинансирование ипотечного кредита

И к каким «сюрпризам» стоит подготовиться.

Видео дня

Два года назад, в октябре-2008 по данным исследования компании«Простобанк Консалтинг», 12 банков из 50-ти крупнейших по активампредлагали программу по рефинансированию ипотечных кредитов. Сегодня нарынке в эпоху заоблачных ставок по ипотеке предложений порефинансированию нам найти не удалось. Но поскольку ставки по кредитамна покупку жилья постепенно понижаются, то появление таких предложений– всего лишь вопрос времени. Тем не менее, есть важные особенностирефинансирования, о которых нужно знать уже сегодня – как тем, кто ужевзял ипотечный кредит под высокую ставку и рассчитываетперекредитоваться позже, когда ставки упадут, так и тем, кто толькособирается брать кредит на жилье.

Это сможет не каждый

Стандартная схема перекредитования выглядит, как правило, следующимобразом. «Клиент, взявший ипотечный кредит в одном банке, обращается вдругой банк с просьбой о выдаче нового ипотечного кредита под тот жезалог. Банк выдает клиенту новый кредит, который используется дляпогашения старого путем перечисления всей суммы кредита в первый банк.Залог (квартира или дом) перерегистрируется на «новый» банк ипродолжает служить средством обеспечения кредита, а клиент начинаетрасплачиваться по «новому» кредиту по новой, более низкой процентнойставке», - поясняет Максим Кошевцов, руководитель индивидуальногобизнеса Всеукраинского Банка Развития. На первый взгляд все просто,единственная сложность – это переход залоговой квартиры-обеспечения покредиту от одного банка к другому. «Как правило, выдача нового кредитаи погашение старого происходит единовременно, по заранее обговоренномусценарию между банками, заемщиком и нотариусом», - отмечает ПавловСергей, начальник отдела «Жильё в кредит» департамента поиндивидуальному бизнесу УКРАИНСКОГО БИЗНЕС БАНКА.

Поэтому неудивительно, что традиционно рефинансирование должнопроисходить с согласия того банка, в котором вы взяли кредит. «В моментоформления сделки нотариус, который оформлял первую ипотеку, долженоформлять и вторую. Ипотечный залог по письму банка (первичногокредитора) о снятии запрета со своего залога передается в ипотекувторой очереди. А после того как выдается новый кредит и погашаетсяпредыдущий, залог уходит из-под обеспечения по закрытому кредитномудоговору и становится обычным залогом по кредиту, выданному попрограмме рефинансирования», - рассказывает Антон Шаперенков, директордепартамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка.

Как правило, для проведения рефинансирования вышеупомянутым способомвам даже придется запросить письменно согласие банка, в котором выбрали кредит – ведь у него в залоге ваша квартира. И обойти это условиепрактически невозможно. «Осуществить перекредитовку без согласия банка,в котором взят кредит, нельзя. Это прописано во всех кредитныхдоговорах, и нотариус, оформляющий ипотеку, всегда обращает на этовнимание», - предупреждает Антон Шаперенков.

На этом этапе желающие перекредитоваться могут столкнуться с первойпроблемой на своем пути: не всякий банк даст согласие наперекредитовку. Такая позиция банков неудивительна: они незаинтересованы отдавать тех клиентов, которые хорошо погашают кредит,ведь учреждение теряет свои доходы. По словам экспертов, многие банкискорее согласятся на индивидуальную программу реструктуризации ипотеки,изменив условия вашего договора: например, продлив срок кредита надополнительные 5-10 лет, что уменьшит ежемесячный платеж по кредиту (ноувеличит общую переплату банку).

Prostobank.ua обзвонил банки, предоставляющие ипотечные кредиты напокупку недвижимости на вторичном рынке жилья в октябре-2010 и спросил,разрешает ли финучреждение после нескольких лет пользования кредитомрефинансировать его в другом банке? Ни один сотрудник банка не ответилотказом. Правда, в одном учреждении нам честно признались, что «на 100%гарантировать не могут». Но в других наперебой утверждали, что «можно,ипотечный договор этого не запрещает», «поскольку вы все равнополностью погашаете кредит за счет кредитных средств другого банка, тоэто идет как полное «досрочно». А один представитель одного банкавообще предложил в случае падения ставок по ипотеке «подать заявку вбанк на понижение ставки, и если он уже откажет, то тогда можноперекредитовываться в другом банке».

Несмотря на утверждения банковских консультантов, чторефинансирование возможно, не забудьте изучить ваш кредитный договор напредмет того, нет ли в нем пункта, запрещающего перекредитование, атакже каковы условия досрочного погашения кредита (к примеру, воктябре-2010 у 2-х банков, кредитующих покупку ипотеки, мы обнаружиликомиссии за досрочное погашение).

Впрочем, если дойдет до рефинансирования, и ваш банк будет несогласен вас «отпустить», у вас будет еще один шанс на перекредитовку,хоть и слабый: это будет зависеть от банка, чьим заемщиком высобираетесь стать. «Учитывая схему перекредитовки совсем обойтибанк-первичный кредитор вряд ли получится именно на этапе оформлениязалога второй очереди. В таком случае много будет зависеть отбанка-нового кредитора, насколько он будет готов взять на себя рискфактически беззалогового кредита пусть даже на очень короткое время (впределах 1-2 дней)», - отмечает Тарас Блощаневич, начальник управлениярозничных клиентов департамента активных операций банка «Киев».«Рефинансирование без согласия банка осуществить можно, если новый банкготов пойти на риск и выдать кредит заемщику с отлагательным условиемпредоставления обеспечения (что, как правило, неприемлемо для банков).Если хороший клиент выбирает другой банк и уходит – это всегданеприятно», - подтверждает Сергей Павлов. При этом возникает забавноепротиворечие – банки будут рады избавиться лишь от неблагонадежныхзаемщиков, а как раз таких клиентов не захотят рефинансировать новыефинансовые учреждения.

Если хочешь – заплати

Еще одна особенность рефинансирования, которая может стать для васнеожиданностью – это дополнительные финансовые расходы. Вполневозможно, что вам придется заплатить новому банку комиссии зарассмотрение кредитной заявки, выдачу кредита, за открытие и ведениессудного счета. «Дополнительные расходы будут связаны с нотариальнымоформлением договора залога, внесением в государственные реестрыотягощений имущества информации по предмету залога, расходами постраховке, так как необходимо в договоре страхования поменятьнаименование выгодополучателя (с одного банка на другой) илизастраховать предмет залога, если он не застрахован. Кроме того,предыдущий банк может установить комиссию за предоставление разрешенияна повторный залог», - добавляет Оксана Адаменко, заместитель начальникуправления сопровождения кредитных операций Пивденкомбанка. Тонкости,связанные со страховкой, заслуживают отдельного упоминания. «Страховка– это единственное, на чем можно сэкономить, - убежден ТарасБлощаневич. – Со страховой компанией, скорее всего, можно будетдоговориться без дополнительных затрат – там просто произойдет сменавыгодоприобретателя». Впрочем, этот закон – не универсальный. Можетслучиться, что новый банк потребует оформления полиса в другой СК,аккредитованной в учреждении.

Но и на этом возможные финансовые «сюрпризы» не заканчиваются. «Банкв обязательном порядке проводит проверку объекта недвижимости,передаваемого в залог, и может оценить его ниже, чем банк заемщика», -предупреждает Максим Кошевцов.

Потому эксперты советуют прежде чем решаться на рефинансированиетщательно подсчитать возможную выгоду от этого и помнить универсальныйзакон: если ставки в обоих банках различаются менее чем на 3 процентныхпункта, то рефинансирование точно не имеет смысла.

А может, лучше плавающая ставка?

Хороший выход для сторонников точки зрения, что ипотека скорозначительно подешевеет – воспользоваться кредитом с плавающей ставкой.Ведь в таком случае с удешевлением ресурсов для банка будет снижатьсяставка по кредиту – и необходимость в рефинансировании отпадет. А это всвою очередь приведет к тому, что не придется оплачивать дополнительныерасходы при оформлении нового кредита. Кстати, эксперты считают, чтопервыми программы рефинансирования запустят именно банки, предлагающиеплавающую ставку по ипотеке. «Те банки, которые предлагают сегоднякредиты с плавающей процентной ставкой, думаю, скоро будут предлагать ирефинансирование, поскольку это дает возможность привлечь клиентов схорошей кредитной историей. А каналов получения новых клиентов не такмного на этом рынке», - уверен Антон Шаперенков. – Я бы рекомендовалзаемщикам брать ипотечный кредит по плавающей ставке без каких-либонадежд на рефинансирование, понимая, что ставки по кредитам на периодипотеки могут как снижаться, так и пойти вверх, если будет удорожаниестоимости привлеченного ресурса».

Впрочем, именно такая непредсказуемость плавающей ставки сопряжена срисками: если у вас нет уверенности, что в ближайшие 20-30 летфинансового кризиса не будет, соответственно, ресурсы для банка неподорожают, тогда ваш выбор – именно стабильная ставка, которую покабанкам повышать в одностороннем порядке запрещено законом. А затем,возможно, – рефинансирование, когда банковская система оправится откризиса. Главное, не забудьте заранее увериться в согласии банка на этупроцедуру. «Банки в случае изменения рыночной ситуации, скорее будутготовы вести переговоры о снижении ставки путем реструктуризациизадолженности, нежели отпускать хорошего, дисциплинированного клиента»,- считает Тарас Блощаневич, начальник управления розничных клиентовдепартамента активных операций банка «Киев». Автор: Алиса Лисицына

Источник: Prostobank.ua