Дорогая наша: кто выиграет от открытого рынка земли в Украине

Международный валютный фонд в обмен на четвертый транш выставил Украине несколько условий. Один из них — отмена моратория на продажу земли. Открытый рынок принесет выгоду и государству, и владельцам паев: в первую очередь уничтожит коррупционную составляющую цены, что позволит ей вырасти на 71% только в первые два года.

Об этом на своей странице в Facebook написал экономист IMF group Ukraine Григорий Кукуруза.

"В 17—19 веках колонизация свободных земель Африки англичанами или испанцами приводила к появлению дополнительного спроса на производимые аборигенами продукты питания. Между ними возникали торговые связи: аборигены меняли еду на разного рода снаряжения труда и потребительские блага. Производительность труда в племенах начинала расти, соответственно продолжали расти и доходы. Рост доходов побуждал аборигенов выкупать свои земли у вождей, что подрывало их власть и разрушало построенные ими тоталитарные режимы. Многие вожди, предвидев подобный исход событий запрещали своим подчиненным вступать в контакт с чужаками, запугивая их разного рода мифами и угрозами. Аналогичная история происходит и в современной Украине", – отмечает эксперт.

Читайте: В Украине состоялся первый электронный земельный аукцион

Два этапа

Первый этап земельной реформы начнется с принятия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 01.01.2017 и продлится два года. Его ключевой особенностью, является включение в оборот земель только государственной и коммунальной собственности (по прогнозам Госгеокадастра продажа составит около 1-2 млн гектаров), что позволит "разогреть" цены перед началом продаж частных земель. Если обратиться к опыту постсоциалистических стран, создавших внутренние рынки земли, можно спрогнозировать поведение цен: в первые два года, после отмены моратория они должны вырасти на 71%, с 1100$/га до 1881$/га.

Второй этап начнется в 2019 году и заключается во включении в свободный оборот земель сельхоз назначения всех форм собственности.

Также для предотвращения монопольных тенденций законопроектом был предусмотрен ряд ключевых ограничений:

а) владельцем земли может быть только физическое лицо-гражданин Украины

б) максимальный объем земли, который может находится в одних руках не может превышать 200 гектаров.

Читайте: Мораторий на продажу земли: в "Народном фронте" объяснили, как поступит МВФ

Что получат стейкхолдеры

Наиболее социально беззащитными среди стейкхолдеров являются селяне-владельцы паев. Специальный механизм запуска рынка земли позволит получить им наибольшую выгоду.

Владельцы паев

На сегодняшний день единственным способом получения прибыли с земли для владельцев, не желающих или не имеющих возможности ее обрабатывать, является сдача в аренду по ставкам, которые не могут обеспечить своим получателям даже минимальный прожиточный минимум. Средняя ставка (на III квартал 2015 года) арендной платы за 1 га составляет 786 грн, а средняя цена 1 га — $1100. Отмена моратория уничтожит коррупционную составляющую цены, что позволит ей вырасти на 71% только в первые два года. Рост цен на землю вызовет соответственный рост арендных ставок или позволит продать землю почти в два раза дороже. Также владелец земли, который раньше не мог использовать ее по целевому назначению из-за отсутствия средств на покупку оборудования, после отмены моратория сможет использовать землю в качестве залога и получить желаемый кредит.

Фермеры-арендаторы

Основной причиной выращивания продукции с наиболее простым производственным циклом является эффект двойной разницы. Он заключается в том, что многие фермеры из-за непрозрачности судебной системы не желают рисковать и выращивать дорогие культуры на арендуемой земле и, соответственно, предпочитают производство более простых видов.

После отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель фермеры, столкнувшиеся с подобной ситуацией, смогут выкупить необходимые им земельные участки и перейти к производству продуктов с гораздо высшим уровнем добавочной стоимости. Аналогично обстоит дело с постройкой логистических объектов.

Читайте: Холодницкий прокомментировал ход дела о захвате земли предприятием семьи Авакова

Государство

Для государства экономическая выгода отмены моратория состоит в возможности увеличить доходы местных бюджетов и сохранить качество грунтов. Так, в 2015 году, собственные доходы местных бюджетов на 15% состояли из платы за землю и фиксированного сельскохозяйственного налога (базой налогообложения обоих является цена земли). Рост цен на землю, а также уменьшение количества необрабатываемых земель (которое сейчас составляет 21%) после отмены моратория вызовет соответственный рост собственных доходов местных бюджетов. Стоит отметить, что в большинстве европейских стран независимость местных бюджетов от государственного (что является реальной децентрализацией) формируется именно за счет регулирования ставки земельного налога и поступлений от него.

Что касается грунтов: из-за низкого уровня использования удобрений с 2000 года содержание гумуса в грунтах уменьшилось с 3,36% до 3,14% (для более полного понимания- земли с содержанием гумуса ниже 2,5% черноземами не считаются). Причиной деградации грунтов является то, что арендатор не заинтересован в сохранении качества грунтов, особенно если аренда краткосрочная, на которую в Украине припадает 65,1% всех арендуемых земель. Отмена моратория позволит сохранить и улучить качество грунтов, поскольку владелец земли не заинтересован в падении ее цены — наоборот, он будет стремиться улучшать землю для повышения ее капитализации.

Как ранее сообщал "Обозреватель", в новом соглашении Украины и МВФ прописаны семь "маячков", которые должен выполнить Киев до конца 2016 года ради очередного транша.