Украинцы готовы покупать жилье

Ольга Омельянчук

В преддверии второй волны мирового экономического кризиса рынок отечественной недвижимости впадать в спячку не собирается. Осенью сезонно увеличился спрос на некоторые категории квартир бюджетного варианта, плюс повысилось количество предложений по аренде офисных помещений. «Обозреватель» проанализировал нынешнее состояние дел на рынке недвижимости Украины. Подбиваем итоги начала осени, изучаем прогнозы на конец сезона.

Общая картина рынка недвижимости Украины

На украинский рынок недвижимости существенно влияют не только внутренние, но и внешние экономические процессы. Так, согласно данным риелторов, осенью текущего года существенно выросла доля покупателей, убежденных в том, что любые негативные процессы в мировой экономике на Украину не просто повлияют, но и усугубят положение. И это, естественно, приведет к падению цен, как на столичную недвижимость, так и на жилье в регионах. Тем не менее, отмечают эксперты, люди ждут падения цен с нетерпением, и уже готовы выгодно вложить деньги не только во «вторичку», но и в новострои.

Такой подход потенциальных покупателей связан и с тем фактором, что на рынке недвижимости снизился выбор хорошего жилья. Покупатели, которые давно уже подыскивали квартиры и ходили на просмотры, этим летом неожиданно для себя обнаружили, что выбирать, в общем-то, не из чего: хорошее жилье стоит дорого, а дешевые варианты находятся в таком плачевном состоянии, что даже и связываться с ними не охота.

Почему на рынке возник дефицит? Дело в том, что этим летом продавцы либо массово ушли с рынка и перестали давать объявления (решив дождаться выхода рынка недвижимости из кризиса), либо повысили цены. Подзабытое ощущение дефицита заставляло покупателей действовать. В результате увеличилось количество «реальных покупателей», готовых принимать ответственные решения и вкладывать в первичку. Вот это и дало основной эффект для становления осенних реалий отечественного строительного рынка.

Не последним в осенней активности покупки недвижимости является и факт возобновления ипотечного кредитования. Если год назад и даже в июне-июле текущего года к ипотечному кредитованию относились настороженно, то уже в сентябре-октябре - все больше покупателей рассматривали возможности приобретения или обмена жилья с использованием банковских кредитов.

Покупка-продажа

Первичный рынок

По словам риэлторов, сентябрьское предложение квартир на рынке новостроек Киева уменьшилось на 3,6% относительно августа.

Так, в Киеве квадратный метр в новострое сегодня стоит $1300-6000, а больше всего застраиваются такие спальные районы, как Дарницкий, Голосеевский и Святошинский.

Уверенно разрастается и центр столицы, но цены тут, естественно, значительно выше, чем в «спальниках» - порядка $4000-6000 за метр квадратный, а то и выше.

Что касается регионов, то тут цены на «первичку» приблизительно такие же, как и в столице. Тем не менее, особых скачков - в виде сезонного повышения или снижения цен - в остальных крупных городах Украины не наблюдается. Лидером стабильности, по словам риэлторов, вот уже несколько лет является Одесса – метр в новострое тут стартует от $700-800.

В восточной Украине несколько другая ситуация. В Донецке, например, дорожает «вторичка», но существенно дешевеют квадратные метры в новостройках. Так, за 2010-й год они подешевели в среднем на 7% до $1068 за один кв.м. Эта цена держится и в сентябре текущего года. В Днепропетровске «первичка» стоит $810-1100 за один кв.м., но, как и в Киеве, популярностью пользуются дешевые квартиры.

Вторичный рынок

По словам экспертов, сентябрь несколько вырос спрос на вторичный рынок недвижимости в целом по всех регионах Украине. И связано это, в первую очередь, с прекращением роста цен на «вторичку».

Если говорить о популярности жилья исходя из его стоимости, то, понятное дело, уже долгое время лидерами продаж считаются квартиры до $100 тыс. По данным агентств недвижимости «Благовест» и ParkLane, в столице спросом пользуются однокомнатные квартиры – 50,7%, «двушки» - 35,7%.

Среди квартир, которые стоят дороже - $100000-200000 в фаворе остаются «двушки» - 45,5%, «трешки» - 41,6%. Что касается жилого фонда элиткласса ($200000-300000), то здесь наиболее популярны 3х-комнатные квартиры.

Как и раньше, чаще всего киевляне покупают квартиры на вторичном рынке. Как правило – одно- и двухкомнатные квартиры. Популярными районами считаются Шевченковский, Печерский и Голосеевский. Причем квартиры в Киеве можно приобрести, как говорится, на любой финансовый вкус. Так, в сентябре в Деснянском районе 1-комнатная квартира с общей площадью 30 квадратов стоила $50000. «Двушки», общей площадью до 65 квадратов, в спальных районах столицы обходились в среднем $52000-75000.

А как обстоят дела в регионах? В Донецке на «вторичке» средняя стоимость квадратного метра оценивается в $900-1000. Что интересно, цены на донецкую недвижимость выросли в период «весна-лето», а к осени немного снизились к осени. Риэлторы также отмечают, что к началу 2012-го в восточной части Украины ожидается существенное снижение стоимости вторичных квартир за счет отечественных и зарубежных инвестиций в строительство первичек.

В Одессе же квадрат «вторички» стоит в среднем $550-700 за кв.м. (спальные районы) и $1100-1200 за «центральный» квадратный метр.

Средняя цена кв. м. днепропетровского жилья составляет $1100. При этом на «вторичке» можно купить квартиру в диапазоне $700-970 за один кв.м.

На Западе Украины квадратный метр «б/у» квартир в сентябре текущего года стоил порядка $1200.

Аренда

В сентябре 2011 года существенно вырос спрос на аренду офисов. Такая тенденция касается, в основном, Киева, и, по мнению риелторов, связана с активизацией деловой жизни столицы. Доля аренды нежилого фонда, по данным агентства недвижимости «Благовест», составила 44,7% от общего объемарынка неджимости. Что интересно, только в сентябре эта доля выросла на 13,1%.

В данную категорию вошли все виды нежилых объектов: офисы, представительства компаний, торговые площади, помещения сервисного назначения (например – салоны красоты).

Офисы элитной категории, арендованные в сентябре, имели площадь от 50 до 700 кв.м и располагались в Подольском, Шевченковском, Голосеевскомрайонах, а также на массивах Осокорки и Позняки. Арендаторы торговых помещений отдавали предпочтение крупным площадям (от 250 кв.м) в местах с высоким пешеходопотоком.

Арендовать большой офис (почти 200 квадратных метров) в центре Киева (м. Вокзальная) в сентябре можно за 32 400 грн ежемесячно, средняя же стоимость стоимость аренды коммерческой недвижимости по Киеву – 10 000 грн в месяц.

Что же касается аренды квартир, то особой популярностью пользуются одно и двухкомнатные квартиры в спальных районах столицы. Самыми дорогостоящими остаются центральные районы, а также Оболонский массив, где построено много элитных домов. Такие тенденции сохранялись как летом, так и в сентябре.

Сколько же сегодня стоит аренда квартир в столице? С учетом того, что в Киеве много приезжих, данный сегмент рынка всегда будет весьма популярным.

Итак, в сентябре жилье можно было арендовать, в среднем, за:

1-комнатные квартиры – 3000-3500 грн. в месяц,

2-комнатные квартиры – 4000 грн. в месяц,

3-комнатные – 4500 грн. в месяц.

Все цены указаны для спальных районов, без учета «коммуналки» и действительны при долгосрочной аренде.

Что касается регионов, то тут сентябрьская ситуация выглядит в точности наоборот: если в столице особой популярностью пользуется аренда офисных помещений, то в регионах чаще снимают квартиры, при чем не долгосрочно, а посуточно. Это касается, в основном, таких городов, как Львов и Одесса. Средняя стоимость посуточной аренды 2х-комнатной квартиры тут составляет порядка 300 гривен, в месяц же арендовать «двушку» можно в среднем за 2000-2500 гривен.

Прогнозы

По словам генерального директора столичного АН «Благовест» Ирины Лухиной, существенных скачков цен на недвижимость ждать не стоит.

«В условиях роста активности рынка, предпосылок для повышения стоимости ни в одной из категорий жилой недвижимости до конца текущего года ждать не стоит», - рассказала она.

Другие же риэлторы отмечают, что осень – самая продуктивная пора на рынке недвижимости, а, значит, цены на жилье вполне могут вырасти.

Как бы там ни было, сегодня, на фоне стагнации мировой экономики и шаткости любой валюты – гривны, доллара, евро, - один из самых инвестиционно привлекательных направлений считается как раз рынок недвижимости. Украинцы это как раз понимают, поэтому и готовы вкладывать деньги в интересные для себя объекты. Вопрос только в том, кто и как намерен вкладывать свои сбережения в квартиры: кто-то ждет снижения цен, кто-то ищет привлекательный для себя вариант, а кто-то выбирает стоящийся дом. Поэтому можно сделать вывод: активность рынка вряд ли упадет, однако ажиотажного спроса также ждать не приходится. Ведь для многих граждан Украины жилье по-прежнему остается дорогим удовольствием.