Видео дня
Жилищный рай по-фински. Фото
Хотели бы вы купить современную двухкомнатную квартиру, общей жилой площадью 55 кв.м., в недавно построенном доме, в кредит сроком на 10-20 лет да еще и под 2-3% годовых? Безусловно, если бы среднестатистический украинец услышал такое предложение, сразу бы подумал: "Такая возможность - из области фантастики" или вполне возможно, что заподозрил бы в условиях такой купли-продажи какой-то подвох. А, знаете ли, совершенно напрасно. Практика показывает, что, например, жители Финляндии уже минимум как последнее десятилетие имеют возможность получения крыши над головой именно на озвученных выше условиях. О финском опыте возведения доступного жилья и украинских планах строительства квартир европейского образца – на основании увиденного и услышанного в столице Финляндии Хельсинки - рассказывает "Обозреватель".
Лучше один раз увидеть…
Строительство панельного дома в районе Пасила в столице Финляндии Хельсинки идет полным ходом. Многоквартирный комплекс практически готов. Внешний фасад выполнен из красного кирпича. В дворике уже выложена плитка и засеяна газонная трава. Строители приглашают заглянуть "на огонек". Говорят, что на каждом этаже в одном блоке находится по пять квартир, то есть в каждом блоке этого многоквартирного дома расположено по 20-25 квартир. Что интересно, в объекте, который предложили посмотреть, имеется жилье двух типов: 2-комнатные – площадью в 50-55 кв.м. или 3-комнатные – площадью в 60-65 кв. м.
Заходим в квартиру. Первое впечатление: хоть сразу въезжай, покупай мебель по вкусу, делай генеральную уборку и спокойно себе живи. Светлые стены, большие пластиковые окна, деревянный паркет, шкафы-купе в комнатах. Полностью оборудованная кухня с мойкой, печью, холодильником. В ванной уже готов санузел с унитазом, рукомойником, душевой кабиной, необходимой встроенной мебелью. И особая финская "фишка" - во всех квартирах обязательно наличие мини-сауны.
"И неужели это социальное жилье?!" - возникает логичный вопрос. Строители улыбаются и кивают: мол, да. Строительство доступных квартир поистине европейского уровня стало возможно в Финляндии благодаря использованию современных железобетонных конструкций. Каждый из нас, конечно, хорошо знает знаменитые украинские хрущевки, в Финляндии тоже строят панельные дома. Однако те условия, в которых живут миллионы украинцев, и финны – поверьте, небо и земля.
…И разузнать подробности
Финские застройщики говорят, что сегодня львиную долю в строительстве жилых домов – то есть больше 70% - занимает как раз возведение объектов с использованием железобетонных конструкций.
"Основной причиной строительства в Финляндии панельных домов является высокая скорость возведения таких объектов. Дело в том, что в нашей стране очень длинная зима (на юге снег лежит в среднем 75 дней, зимой температура опускается примерно до минус 20 градусов ниже нуля – прим. авт.), поэтому использование монолитных конструкций при строительстве жилья невыгодно, неудобно и долго. Вот, к примеру, прошлой зимой в Хельсинки было много снега. И если бы это здание строилось из монолитного бетона, то очень много бы уходило электроэнергии на обогрев конструкций при возведении объекта. А в данном случае, в панельном домостроении, элементы производятся на заводе в теплых цехах и, соответственно, качество хорошее", - рассказала нам прораб объекта Паула Поллок.
Если обрисовать целесообразность панельного домостроения языком цифр, то в итоге становится понятно, почему частным строительным компаниям может быть интересно возведение бюджетного жилья. Судите сами, один панельный дом строится в среднем 14-16 месяцев. Себестоимость возведения объекта составляет порядка 2 000 евро. Однако это лишь цена самих конструкций, без учета покупки земельного участка и прочих сопутствующих расходов. В итоге продажная стоимость квартиры для населения составит в среднем 2 300-2 500 евро за кв.м.
"Дело в том, что данный рынок социального жилья очень стабилен. Потому что коммерческие объекты в цене могут резко расти и также падать вниз, а квартиры нужны всегда и особенно дешевые. Получается, что частные строительные компании заинтересованы в таком бизнесе. Считается, если застройщик в Европе получает 15% прибыли при продаже жилья, это хорошая прибыль", - разъяснил нам директор по вопросам экспорта компании Finnmap Лассе Райяла.
Арифметика доступного жилья
Получить сверхприбыли на рынке социального жилья финские застройщики не могут еще и по той простой причине, что ценовая политика данного сегмента недвижимости находится под контролем государства.
"Есть правило, когда имеется определенный потолок цен при продаже социального жилья, поэтому выше указанной цены застройщик не имеет права продавать эти квартиры", - акцентировал главный инженер-дизайнер компании Finnmap Евгений Колупаев.
В то же время надо заметить, что цены на квартиры в Финляндии весьма вариативны и зависят во многом не только от месторасположения, но и от цены земельного участка. К примеру, продажная стоимость квадратного метра жилья в многоквартирном доме в районе Пасила в Хельсинки сегодня составляет порядка 5 000 евро. Как отмечают застройщики, цены на землю здесь больно кусаются, поэтому и недвижимость дороговата.
Правда, вопрос дороговизны или дешевизны жилого квадрата на финском рынке жилья нужно рассматривать несколько иначе, чем в Украине.
Понятное дело, что для киевлянина со средней зарплатой в 4 700 гривен в месяц (данные Госкомстата за июль 2012-го) стоимость квадратного метра в размере 8 000 гривен, если речь идет о столичной новостройке, - является с трудом подъемной.
Другое дело – финны, ведь их привычный уровень доходов в разы выше, чем у среднестатистического украинца. Так, по данным на конец 2011 года, финские мужчины получали в среднем 45 000 евро в год (или 3700 евро в месяц), а финские женщины зарабатывали чуть меньше – 35 000 евро (или 2 900 евро в месяц). В принципе, неплохо для страны, население которой составляет порядка 5,4 млн. человек.
Вот вам и объяснение: почему для обычного финна квартира стоимостью в 2300-2500 евро за кв. м. может оказаться вполне подъемной, в то время как для украинца жилье по цене 8 000 гривен за квадрат – весьма ощутимые деньги.
Поддержка на все случаи жизни
Несмотря на высокие доходы финского населения, здесь также не редки случаи, когда, например, пенсионеры, инвалиды, малообеспеченные семьи или молодежь не могут позволить себе приобрести квартиру из-за ее высокой стоимости. И вот тут на помощь могут прийти как государство, так и банк. Давайте-ка подробнее изучим наиболее популярные механизмы социальной поддержки населения в вопросе решения жилищной проблемы.
Первый вариант. Квартира в кредит. Многие финны пользуются данным финансовым инструментом, ведь ипотека в стране вполне доступна и составляет порядка 2,5-3% в год. К слову сказать, такой уровень процентной ставки по жилищным кредитам является в Евросоюзе одним из самых низких. Для сравнения: средние процентные предложения по ипотеке в ЕС находятся на уровне 3-5% годовых.
Второй вариант. Приобретение жилья на разных, разработанных госурадством, условиях: или в полное владение, или в частичное, так сказать, "на правах аренды". То есть человек либо полностью покупает квартиру, либо частично – сначала погашает в районе 15-30% стоимости жилья, после чего ежегодно платит арендную плату за проживание.
Третий вариант. Помощь государства социально незащищенным категориям населения. В Финляндии имеются специальные ведомства, куда могут обратиться граждане с соответствующим пакетом документов и получить жилье в пользование бесплатно, или на основании госфинансирования (к примеру, когда государство оплачивает часть аренды жилья для квартиросъемщика).
С учетом того, что в этой стране владельцем недвижимости часто выступает именно муниципалилет, так как местные власти также строят жилье, все выше указанные вопросы решаются достаточно просто. Однако и с людей, которые пользуются господдержкой, спрос велик. Любые сведения, касающиеся изменений в составе семьи, в уровне доходов, в смене места жительства, – должны немедленно сообщаться гражданами в контролирующие органы. Иначе человек может просто лишиться материальной госпомощи.
Такие вот методы государственного регулирования и социальной поддержки населения существуют в Финляндии, когда речь идет о возможностях решения жилищных проблем. По мнению иностранных экспертов, эти механизмы являются не только прозрачными, но и эффективными. Однако все же вспомним об украинских реалиях. Хотелось бы, конечно же, чтобы часть финского опыта была реализована и в нашей стране…
Украинские планы
И теперь о самом интересном. Не исключено, что в обозримом будущем финские технологии панельного домостроения будут активно использоваться в Украине. О такого рода планах стало известно буквально на днях, когда вице-премьер Украины – министр инфраструктуры Борис Колесников с официальным визитом посетил Хельсинки, вместе с руководителями и мэрами крупнейших украинских городов – Киева, Одессы, Днепропетровска, Львова, Донецка, Харькова. В столице Финляндии украинская делегация изучила технологии строительства домов при помощи ЖБК, пообщалась с представителями финских строительных компаний, провела переговоры с министром по европейским делам и внешней торговле Финляндской республики Александером Стуббом и с вице-президентом Агентства экспортных кредитов "Финнвера" Райею Риссанен в рамках реализации различных двухсторонних проектов, в том числе в сфере панельного домостроения.
"У финнов много чему можно поучиться. Очень полезная поездка. Мы близки к принятию единого стандартного варианта, который позволит сделать жилье доступным для каждой украинской семьи. Я думаю, что мы обсудим технологии производства и уже с министром строительства Анатолием Близнюком примем окончательное решение. Здесь много интересных решений, как сделаны окна, как сделаны балконы. Я думаю, что первый проект нам надо заказать в Финляндии. Именно проекты. То есть привлечь их архитекторов, которые научат нашу молодежь, которая учится в архитектурных институтах, работает в мастерских. При оптимистическом раскладе такие дома могут появиться в октябре-ноябре 2013 года", - по итогам визита в Хельсинки поделился своим мнением с журналистами Борис Колесников.
Вице-премьер уверен, что в Украине реально создать условия, когда жилье можно будет покупать, как в Финляндии, на условиях долгосрочного кредитования - под 3-5% годовых. "Задача найти оптимальное решение. Квартира должна стоит до 6 тыс. гривен за квадратный метр. И иметь полностью отделанный вид. Для достижения такой задачи необходимо создать конкурентные условия для застройщиков. Ведь конкуренция порождает качество. Роль государства помочь частным инвесторам и застройщикам купить оборудование, профинансировать проценты по кредиту, государство бесплатно подтянет сети, и местные советы бесплатно отдадут землю. То есть для каждого украинца квартиры должны стать доступными", - обратил внимание Колесников.
По мнению министра инфраструктуры, для строительства доступного жилья на уровне европейских стандартов украинским застройщикам понадобится приобретение комбинатов по производству железобетонных конструкций. "Наши комбинаты не в состоянии производить такую продукцию. Поэтому государство, по поручению президента, и выделит льготные проценты по кредитам частным компаниям, чтобы они могли купить такие комбинаты", - отметил он.
Если все вышеперечисленные задачи будут решены, тогда, считает вице-премьер, первые квартиры могут появиться через год в любом из крупнейших городов Украины - Киеве, Харькове, Одессе, Днепропетровске, Донецке, Львове, - то есть там, где есть платежеспособный спрос. "Но нужно еще обеспечить выход на рынок. Это же непросто. Если мы хотим продавать такое жилье. Принцип в чем, что приходите, выбираете квартиру, идете в банк, подаете документы о доходах, платите от 10 до 30%, в зависимости от того, как договоритесь, и вечером получаете ключи от квартиры. Если это будет так, в отделанной квартире, тогда это будет востребовано", - резюмировал Борис Колесников.
Постскриптум
В общем, более конкретные планы касаемо строительства доступного жилья в Украине станут известны уже в ближайшие две-три недели. А пока, думается, читателям "Обозревателя" будет интересно узнать о тонкостях реализации финнами их госпрограммы по социальному домостроению, так сказать, из первых уст. На вопросы украинских журналистов в столице Финляндии ответил министр по европейским делам и внешней торговле Финляндской республики Александер Стубб.
- Когда Финляндия начинала строить социальное жилье, какие первоочередные проблемы возникали и какие первоочередные задачи решались?
- На мой взгляд, у нас были проекты и успешные, и не слишком. К таким неуспешным проектам, я, в общем-то, отношу такие проекты, которые разрабатывались и реализовывались в 60-е, 70-е, и, может быть, в начале 80-х годов. Тогда слишком много занимались тем, что сосредотачивали и концентрировали географически в одном месте дома одного типа. И получались в итоге своего рода гетто.
В настоящее время строительство намного более современное. И, конечно, имеет качество более интегрированное. Более красочная, свежая архитектура. Уделяется внимание строительству инфраструктуры: детские площадки, социальные объекты, услуги для престарелых, школы, образовательные учреждения. В итоге новые микрорайоны являются хорошо продуманными. И в комплексе все развивается, становится современным. Это касается, например, обращения с бытовыми отходами.
- Насколько сейчас востребовано социальное жилье в Финляндии, и сколько примерно сдается в год квартир по социальным программам?
- Мы даже немного отошли от этого понятия – социальное жилье. В настоящее время мы не используем этот термин. Мы строим целые жилые районы, которые доступны для любой нормальной семьи с детьми, например. Значит, уже проводятся тендеры среди архитектурных организаций, которые должны спланировать строительство целых районов на несколько десятков тысяч жителей. В конце концов, такие районы застраиваются за счет частных компаний. Это частные инвестиции. А муниципалитеты, в свою очередь, как раз помогают с участками, с сугубо строительными планами, но строят частные компании.
- За счет чего Финляндии постоянно удается снижать ставку по ипотеке?
- Спасибо евро. В международных СМИ, все кому не лень, ругают евро. Но могу привести один пример. В начале 90-х годов прошлого столетия у нас был сильный банковский кризис. Да, тогда уровень безработицы у нас достиг 18% и ставки ипотечных кредитов в худших случаях достигали 20%. Сегодня у нас уровень безработицы 7%, и процентные ставки по ипотеке 2-3%, несмотря на то, что мы переживаем, опять же, финансовый кризис. Поэтому такой низкий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам достигнут благодаря евро. Я, в общем-то, лично благодарен и заинтересован в условиях жилищного кредитования, потому что у меня самого большой ипотечный кредит.