Видео дня
Кто взвинчивает цены на квартиры
А свежих покупателей, которые с готовностью лезли бы в кошельки, все нет и нет. Однако простого обывателя эти сетования вряд ли тронут: украинская недвижимость по цене давно оставила в хвосте даже жилье во многих европейских странах. И даже сейчас, когда народ еще не вполне оправился от кризиса, цены вновь ползут вверх - по причинам, понятным только тем, кто эти цены формирует.
Языком цифр
Сегодня в Украине на каждую тысячу семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приходится две квартиры в новостройке условной площадью в 50 квадратных метров и средней стоимостью 7,5-8,5 тысячи гривни за метр.
Призрак прибыли
8 000 гривен, 7 500 гривен, 4 581 гривня или, может, 15 000 гривен? Так сколько же он на самом деле стоит, квадратный метр жилой площади в новостройке? С помощью экспертов мы попытались вычислить так называемую объективную условную себестоимость одного квадратного метра в квартире-новостройке. Предположим, что мы облюбовали себе жилище в доме-свечке общей площадью в 10 000 квадратных метров. Допустим, в нашем доме 150 квартир. Итак.
- Если вам надо быстро вернуть вложенные деньги (например, кредитные) и получить хорошую прибыль, вам потребуется оперативно окупаемый проект. Следует остановить выбор не на доме с уникальной архитектурой (это будет недешево, да и согласование займет немало времени - подчас оно длится годами), а на типовом проекте, - рассказывает эксперт рынка первичной недвижимости Сергей Нечипоренко. - Кстати, строительство именно таких не прекращалось даже в кризис. Типовые проекты возводят многие крупные компании - наряду с жильем бизнес-класса. Что это за дома? Стены - керамзитобетон. Окна часто - в соседние окна. Застройщик не утруждает себя детальной разработкой плана прилегающей территории. Выставляемые на продажу квартиры в таких домах объективно не дешевы (если проводить параллели, например, с западноевропейскими аналогами), однако они заметно выигрывают в сравнении со стоимостью жилья в более престижных домах в украинских мегаполисах. И поэтому, несмотря на то что их строят на окраинах, в спальных районах, «типовушки» пользуются колоссальной популярностью. Как у покупателей, так и у строителей. Весь процесс строительства от согласования и геологической разведки местности до ввода в эксплуатацию может занимать не больше 2 лет. При этом стройка невероятно выгодная: до кризиса в Киеве уже на этапе 2-3 этажей застройщики выходили на нулевую рентабельность. А все, что строилось выше, приносило прибыль.
Например, по подсчетам Леонида Турчина, зампреда правления Строительной палаты Днепропетровской области, строительство здания как таковое занимает в формуле цены лишь 54% (по мнению г-на Турчина «чистая» себестоимость строительства «коробки» 4 200 гривен за метр квадратный - без расходов на землеотвод, прокладывание сетей и пр.) Стало быть, еще 46% (а это еще 3 587 гривен за каждый метр квадратный) занимают все прочие сопутствующие расходы (землеотвод, отчисления в фонд органов местных властей, переселение тех жильцов, на территории частных владений которых строится дом, разработка и прокладывание сетей и пр.). Вот и получается новостройка по красивой цене в 7 777 гривен за метр квадратный.
- Действительно, объективная себестоимость ново-стройки в два-три раза выше ее абсолютной себестоимости, - рассуждает эксперт рынка недвижимости Украины Алексей Сотников.
Откуда берется «тройное» удорожание? Алексей раскрывает такую формулу.
Если 35% - абсолютная себестоимость (как, например, вычисленные нами 3 050 гривен за метр квадратный), то добавляем:
- до 20% - оплата землеотвода (в т. ч. «откаты»), согласования проекта,
- до 15% - стоимость работ по прокладке сетей, коммуникаций,
- 10% - транспортные расходы,
- 20% - накладные расходы (административные, реклама, оплата % по кредитам, текущие взятки).
Итого:
Объективная себестоимость: 8 714 гривен за метр квадратный. Именно такие цифры сегодня можно встретить на сайтах компаний-застройщиков, продающих жилье эконом-класса, которое возводится на территории Киевской области, а также крупных городов Украины.
«Ресторанные» наценки
Что еще влияет на цену недвижимости:
ФФС (или банк - продающая структура): +10, +40%
С 2003 года в Украине работает закон, по которому застройщик не имеет права продавать свои объекты напрямую покупателям. Особенно, если эти объекты еще недостроены и единственным документом на них является свидетельство об инвестировании, а покупатели при этом - физические лица.
По идее, закон призван был защитить покупателей от особо агрессивных и алчных строительных компаний, которые буквально хватали клиентов за рукав, навязывая им сомнительные проекты еще на уровне «зеленого забора» и не давая при этом никаких гарантий. Здесь нелишне будет добавить, что закон увидел свет после серии громких разоблачительных скандалов: некоторые застройщики, вместо того чтобы пустить привлеченные деньги на достройку дома, использовали средства по своему усмотрению и совсем нецелевому назначению.
Законодателями было принято решение: между строителями и их клиентами-покупателями должен находиться посредник - финансовая организация, которая будет продавать недвижимость от имени строителя и, с одной стороны, аккумулировать средства, которые поступают от проданных квартир, а с другой, направлять их непосредственно на объект и следить за ходом строительства и честным использованием денег. Организации получили название Фонд финансирования строительства.
Теоретически, такой фонд может быть создан при банке, с которым сотрудничает застройщик или который инвестирует в эту стройку, при самой строительной организации, при коллективе инвесторов. Однако на практике чаще всего Фонды возникают как откровенные «дочки» самих застройщиков. Очевидно, что их контролирующие функции в таком случае весьма условны. Зато более чем конкретны функции продавцов-посредников. Новостройки, поступающие на реализацию через ФФС, неожиданным образом обрастают наценками. Да так, что эконом-класс подчас едва ли не уравнивается в стоимости с бизнес-классом.
Риелторы: + 2, +15%
Официально специалисты по недвижимости в Украине не имеют права брать с клиентов-покупателей больше 5% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. На практике, однако, бывают исключения.
На пике ажиотажных продаж и роста цен на украинскую недвижимость, которые были отмечены в 2005-2007 годах, приобрести новостройку непосредственно у застройщика было непросто: квартиры в еще не сданных домах официально стоили на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Потенциальные покупатели рады были бы приобрести еще не существующие стены (стройплощадки в тот момент редко замирали, все сдавалось более-менее в срок), - выгодно ведь! Но сделать это было почти невозможно. Небольшие по площади квартиры от застройщика (1-2-комнатные) буквально разлетались в течение нескольких часов, как только появлялись в продаже. Доходило до того, что народ, будто в прежние времена за маслом или сигаретами, выстраивался в живую очередь «по записи» у парадных ворот ФФС еще затемно, записывался и терпеливо ждал: авось повезет! Везло единицам. Остальные квартиры таинственным образом испарялись. А спустя полмесяца появиласьвновь -уже в ассортименте риэлторов. Цены,как иположено новому дому,были ниже среднерыночных, но заметно выше,чем те,покоторым продавал представитель застройщика.
Проворные брокеры рассказывали, что эта компромиссная цена -не что иное, как плата за единственно существующую возможность приобрести неплохое новое жилье.
Под Чертой
Сегодня, когда многие застройщики рады были бы продать свои объекты хотя бы по их «родной цене», возрождение системы спекулянтов маловероятно, считают наблюдатели. Однако в то же время неудовлетворенный спрос на новое жилье (а он вспыхнул и затлел во время кризиса, когда стройки встали) год от года будет расти. И, конечно, наш проворный народ обязательно изобретет еще одну формулу неожиданной цены. Остается только гадать, на сколько она поднимет изначально установленную планку: вдвое, втрое, в десять раз? И много ли найдется таких, кто будет готов банально переплачивать?