Суди, мітинги, полюбовні домовленості: як ОСББ вирішують конфлікти

ОСББ – це найефективніша і найбільш справедлива щодо мешканців форма управління багатоквартирним будинком . Але декому вона не подобається , і навіть заважає . З вісно ж, мова й де не про співвласників . Вже для багатьох не секрет, що колишні ЖЕКи будинків, де створені ОСББ , і навіть деякі постачальники послуг не зацікавлені в утворенні об'єднань співвласників. І тому останнім часто доводиться вирішувати серйозні конфлікти, захищаючи права мешканців своїх будинків. Як саме? Читайте у статті проекту "Комфортні ЖКГ-лайфхаки".

Об’єднання співвласників часто стає кісткою поперек горла корупціонерам різних рівнів – від найдрібніших ЖЕКів до величезних компаній, що постачають комунальні послуги в будинки. Річ у тім, що організовані співвласники намагаються чітко контролювати на рівні свого будинку усі витрати – і в такій ситуації ЖЕК вже ніяк не може наживатися на них, збираючи гроші за неіснуючі послуги, а постачальник – нав’язати свої правила мешканцям будинку.

Саме через затятість ОСББ і усвідомлення об’єднаннями власних прав та обов’язків протилежних сторін – найчастіше й виникають конфлікти. Далі піде мова про чотири різні ОСББ, які або вже вирішили суперечку, або й досі перебувають у стані конфлікту із різними організаціями – від ЖЕКу забудовника до постачальника тепла і навіть… міністерства!

Читайте: Нові рахунки за воду і тепло в Україні: що зміниться і кому доведеться платити більше

Допоміг мітинг: ОСББ, яке примусило увімкнути в своєму будинку гарячу воду

Перша історія родом із Вишневого, містечка поряд із Києвом. У вересні цього року мешканцям величезного будинку, в якому створено ОСББ "Машинобудівників-17-А", відключили гарячу воду. Жодних аварій або будь-яких інших причин для відключення води у будинку не було – співвласники вважають, що справа лише у тому, що вони посміли… створити ОСББ.

Голова правління цього об’єднання Артем Сідєльніков стверджує, що ОСББ тут планували утворити ще у 2011 році, оскільки ЖЕК жахливо обслуговував будинок. Проте вдалося це зробити лише у 2016 році – адже ЖЕК взагалі не йшов на контакт зі співвласниками, і всю роботу довелося виконати самостійно. "Ми склали відповідний акт, пройшлися по всім парадним і зафіксували, у якому стані знаходиться будинок на той момент, коли ми його прийняли на обслуговування. Висновок насправді один – що фактично з 2008 року будинок не обслуговувався", – наголошує Артем Сідєльніков.

І хоча мешканці добилися свого, проблеми на цьому не закінчилися. Голова правління стверджує, що після створення ОСББ в будинку були відключення холодної води, а з 1 вересня припинили подачу теплоносія. Мотивували це нібито ремонтними роботами, які, за словами Артема Сідєльнікова, насправді й не проводилися.

Читайте: Уже з 2018 року: українців попередили про новий сюрприз в оплаті комуналки

Голова ОСББ бачить дві ключові причини ситуації, що склалася довкола будинку: "На думку мешканців, мета полягає, по-перше, у змушуванні ОСББ стати колективним споживачем. Тобто йде мова про те, щоб ОСББ купувало теплову енергію як товар, а далі самостійно надавало житлово-комунальні послуги мешканцям будинку. Це означає: якщо мешканець не здійснює оплату за спожиту житлово-комунальну послугу, ОСББ як юридична особа, не зможе розрахуватися з постачальником теплової енергії, постачальник матиме законне право повністю відключити будинок від теплоносія, оскільки на сьогоднішній день зупиняти надання житлово-комунальних послуг виконавець цих послуг (а він же є монополістом) права не має. Це пастка. А по-друге, це крок, направлений на те, щоб змусити мешканців повернутися до ЖЕКу, або до якоїсь іншої управляючої компанії".

Після мітингів біля Київської облдеражміністрації та активного спілкування із журналістами подачу гарячої води та тепла в будинок відновили. Проте теплопостачальник невгамовний: на його думку, ОСББ мусить укласти колективний договір. При цьому комунальники пропонують ОСББ заключити ще один договір і додатково оплачувати їхні послуги, зокрема щодо друку та доставки квитанцій. Однак Артем Сідєльніков певен у власній правоті та готовий у разі подальшого загострення конфлікту відстоювати свою позицію й надалі, аж до суду – якщо знадобиться.

Тільки через суд: ОСББ, яке судиться із Мінекономрозвитку

Столичне ОСББ "Щаслива гора, 128" донедавна обслуговував відомчий ЖЕК, який нині підпорядковується Міністерству економічного розвитку та торгівлі України. Водночас, вже півтора роки в будинку функціонує об'єднання співвласників, але ЖЕК не змирився із таким станом речей та намагається залишити управління будинком за собою.

Дійшло навіть до судового позову: Мінекономрозвитку висунуло вимогу скасувати державну реєстрацію ОСББ. Знайшлася навіть формальна причина: нібито міністерство не запросили на установчі збори як співвласника. Але в ОСББ на противагу виникло логічне питання: власником чого є Мінекономрозвитку у цьому будинку, адже в ньому немає жодного нежитлового приміщення: тут 71 квартира приватизована і 9 – неприватизованих. Цікаво, що на час створення ОСББ ні в БТІ, ні в державному реєстрі речових прав не було жодної інформації про власників неприватизованих квартир.

Міністерство дотримується думки, що ці аргументи "не працюють", адже відомчий ЖЕК – державне підприємство "Наш дім" – вважає цей багатоквартирний будинок "своїм", оскільки він знаходиться в нього "на балансі". Водночас, як стверджують представники ОСББ "Щаслива гора, 128", жодного документу на підтвердження права державної власності бодай на один квадратний метр площі від міністерства суд поки не отримав.

Читайте: Шість способів скоротити платню за "комуналку" з ОСББ

Проте юристи заявляють, що позиція державного ЖЕКу суперечить діючому законодавству: адже багатоквартирний будинок – це спільна власність усіх власників квартир і нежитлових приміщень. А ЖЕК – просто виконавець послуг, якого можна змінити.

Наразі справа ще не завершена, тобто рано говорити про результати судового процесу. Але те, що ОСББ впевнене у своїй правоті і відстоює її у суді – факт незаперечний, а отже – боротися у подібних випадках точно продуктивніше, аніж абстрагуватися від проблеми.

Фізичне захоплення власного майна: ОСББ, в якого намагалися відібрати паркінг

Судитися ОСББ може не лише щодо обліку послуг або претензій ЖЕКу, але і взагалі з досить дивних причин – це доводить історія ОСББ "Дружби народів Авеню". Унизу будинку, в якому створено це об’єднання, є автопаркінг. Всі місця тут викуплені переважно власниками квартир цього ж будинку.

Раніше паркінг та багатоповерхівку обслуговував ЖЕК забудовника, а після реєстрації об’єднання співвласників ЖЕК безпідставно передав паркінг у безоплатне користування приватній компанії. Тепер тут – територія конфлікту, адже після появи ОСББ з'ясувалося, що компанія, яка обслуговує паркінг, хоче й надалі безкоштовно експлуатувати чужу спільну власність.

Спроби ОСББ вирішити питання мирним шляхом успіхом не увінчались. Тому тут почали активно діяти – фізично взяли паркінг під свій контроль та подали позов до суду.

Читайте: Як ОСББ економлять на комуналці: реальні приклади

Під час зйомок програми ТВІЙ ДІМ до кореспондентів підійшли чоловіки і сказали, що представляють компанію, яка обслуговує паркінг, а також пообіцяли надати документи, які підтвердять що паркінг – територія, яку вони законно обслуговують. Однак, ніяких паперів так і не отримали.

Полюбовне вирішення протистояння: ОСББ, що залагодило конфлікт із ЖЕКом

Половину будинків житлового комплексу "Паркові озера" обслуговує ЖЕК забудовника, половину – новостворені ОСББ, названі з будинків. Далі мова піде про одне з них – ОСББ "Воскресенська 12Б".

ЖЕК забудовника з самого початку зустрів у штики створення об`єднання співвласників: не передавав документи на будинки, залякував відключенням опалення та гарячої води. Тут навіть проводилися фейкові збори співвласників, на яких управителем обирався ЖЕК. Дійшло до неймовірного тиску – відкриття кримінальної справи про самоуправство та підробку документів: 12 слідчих обходили всі квартири у величезному будинку та дізнавалися – хто і як голосував на установчих зборах.

Окрім того, стався й неприємний курйоз: представників ОСББ більше ніж на добу зачинили в приміщенні ЖЕКу – сюди вони прийшли з вимогою, щоб управляюча компанія припинила протидіяти роботі об'єднання співвласників. Цей конфлікт набув широкого розголосу, тож у результаті начальник ЖЕКу позбувся посади.

Після цього ситуація кардинально змінилася. ОСББ та ЖЕК почали співпрацювати та спільно вирішувати всі проблеми. Об'єднанню передали всі документи на будинки, а забудовник почав усувати свої недоробки: взявся за відновлення протипожежної системи, встановив дренажні насоси для відкачування води з підвалів.

Тепер тут ОСББ та ЖЕК вчаться співпрацювати в межах одного житлового комплексу. Наприклад, спільно встановили навіси над сміттєвими баками, разом організовують вивезення сміття та замінили лампи у вуличних світильниках на світлодіодні.

На жаль, таке порозуміння – радше виняток, аніж правило. Все ж таки ОСББ дуже часто проходять через тиск з боку ЖЕКів та інших організацій, яким вони заважають наживатися на мешканцях будинків. Що ж робити, якщо і ваше ОСББ потрапило у подібну ситуацію? Ось – декілька правил, якими необхідно керуватися:

Стаття підготовлена в рамках спільного проекту "Обозревателя" та Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" "Комфортні ЖКГ-лайфхаки".